广州******集团有限公司因财务报告目的拟以公允价值计量投资性房地产涉及位于从化区街口街******一街二巷**幢***房等共3处房地产公允价值资产评估报告

报告书名称：广州******集团有限公司因财务报告目的拟以公允价值计量投资性房地产涉及位于从化区街口街******一街二巷**幢***房等共3处房地产公允价值资产评估报告
经济行为：广州******集团有限公司因财务报告目的拟对账面投资性房地产进行公允价值计量，故委托评估机构对拟以公允价值计量投资性房地产涉及的位于从化区街口街******一街二巷**幢***房等共3处房地产公允价值进行评估。
委托人：广州******集团有限公司
评估对象：投资性房地产
评估目的：为委托人因财务报告目的拟以公允价值计量投资性房地产提供委估资产公允价值参考依据。
评估基准日：2023年10月16日
评估范围：根据拟进行的经济行为需要，本次资产评估的评估对象为投资性房地产，评估范围为广州******集团有限公司持有的位于从化区街口街******一街二巷**幢***房等共3处房地产，具体评估范围包括房屋建筑物及其合理分摊的土地使用权、附属于房屋建筑物且不可分割的装修、供水、供电、消防等设施价值，但不包括其室内动产、债权债务、特许经营权等其它财产和权益。详见《资产评估结果明细表》。
价值类型：公允价值
评估方法：市场法、收益法
评估实施程序：
1）评估目的（客户需要）
为委托人因财务报告目的拟以公允价值计量投资性房地产提供委估资产公允价值参考依据。
2）评估对象及评估范围
根据拟进行的经济行为需要，本次资产评估的评估对象为投资性房地产，评估范围为广州******集团有限公司持有的位于从化区街口街******一街二巷**幢***房等共3处房地产，具体评估范围包括房屋建筑物及其合理分摊的土地使用权、附属于房屋建筑物且不可分割的装修、供水、供电、消防等设施价值，但不包括其室内动产、债权债务、特许经营权等其它财产和权益。详见《资产评估结果明细表》。
3）资料清单
A.委托人营业执照
B.资产评估委托合同
C.资产评估清查明细表
D.租赁合同/租赁合同台账

评估程序实施过程和情况：
（一）前期准备阶段
1、初期接触：在签署《评估委托合同书》前，本公司派出项目负责人与委托人接触，了解委托评估资产的基本情况，向委托人介绍本公司的基本情况、评估程序以及对本项目的相关建议等，并就委托评估目的、评估范围、评估收费以及委托人应提供的资料、如何协助工作等事项进行协商；
2、经协商后，本公司就评估对象内容及特点，拟定工作计划，确定评估目的、评估对象和评估范围，选定评估基准日，并签定了《评估委托合同书》。
3、评估项目组人员对委估对象实地进行总体了解，布置资产评估工作，指导委托人进行委估资产申报工作，收集资产评估所需基本文件资料。
（二）资产清查核实和现场勘察阶段
1、评估人员辅导产权持有方进行资产清查、申报评估资产明细表等评估资料的收集整理；
2、项目小组赴所现场进行现场勘察，听取有关人员对本次评估涉及的相关资产历史和现状的介绍，了解评估对象的基本情况，清查时间为2023年10月16日。
3、现场对评估对象进行了解，做好并完善记录、拍照。   
（三）评定估算阶段
1、根据委估资产的实际状况和特点，选择制定具体的评估方法；
2、查阅委估资产的产权证明文件、对产权持有单位提供的权属资料进行查验； 
3、收集价格信息资料，开展市场调研询价工作；
4、对各项委估资产进行数据处理，分项评定估算，并初步汇算出评估价值。
（四）评估汇总阶段
根据各专业评估小组对各类资产评估的初步结果，进行汇总分析，检查并确认有无错、漏、重评的情况，对评估结果进行必要的调整、修改和完善。
（五）提交报告阶段
评估小组组织讨论并分析评估结果，撰写评估报告，与委托人就评估结果交换意见，在全面考虑有关意见后，按评估机构内部资产评估报告三审制度和程序对报告进行组织审查，汇集工作底稿。最后，向委托人提交《资产评估报告》。

评估方法的选取：
1、市场法适用性分析
本次评估对象为车库、住宅、商铺物业，地处广州市从化区中心区域，所处区域同类房地产体量大，市场活跃度高，各类物业交易频繁，交易案例容易获取，适宜采用市场法进行评估测算。
2、收益法适用性分析
本次评估对象为车库、住宅、商铺物业，地处广州市从化区中心区域，区域同类物业出租体量非常大，租赁市场活跃，出租率较高，获取市场租金较为容易，房地产未来收益可以预测，适宜采用收益法进行评估测算。
3、成本法适用性分析
成本法是以重置资本构成的途径考量资产价值，而非直观从市场角度反映价值，精确度相对较低，比较适用交易很少、没有收益或收益不明确的房地产。评估对象为整个建造小区中的部分物业，若采用成本法进行评估测算，则需获知整宗地块整体开发情况，获知整体规划数据，且往往存在多种物业配比，目前评估人员较难获取整宗物业较为全面数据，成本法测算存在一定难度。且在评估对象周边交易或租赁成交案例较为活跃的情况下，成本法不适宜作为首选的评估方法。
4、假设开发法适用性分析
本次评估对象为已开发完成物业，已建成并且投入使用数年，与周边类似物业同等使用，且不需要改建，因此不适宜采用假设开发法。
综上所述，评估对象适宜采用的评估方法为市场法、收益法。
因此次为财务报告目的评估，根据《以财务报告为目的的评估指南》，选择评估方法时应当与前期采用的评估方法保持一致。本次评估为首次评估，根据上述方法适用性分析，采用市场法、收益法进行评估测算。