广州市******服务有限公司拟出租房地产涉及位于广州市番禺区沙湾镇**路***-***号共7处办公（商业）用途房地产首年月租金市场价值的资产评估报告

报告书名称：广州市******服务有限公司拟出租房地产涉及位于广州市番禺区沙湾镇**路***-***号共7处办公（商业）用途房地产首年月租金市场价值的资产评估报告
经济行为：广州市******服务有限公司拟将位于广州市番禺区沙湾镇**路***-***号共7处办公（商业）用途房地产进行公开招租，该行为已获得批准，故委托评估机构对拟出租房地产进行租金市场价值评估。
委托人：广州市******服务有限公司
评估对象：房地产首年月租金
评估目的：为委托人提供拟出租房地产的租金市场价值参考依据。
评估基准日：2023年05月04日
评估范围：位于广州市番禺区沙湾镇**路***-***号共7处办公（商业）用途房地产，包括房屋建筑物及合理分摊的土地使用权、附属于房屋建筑物且不可分割的装修、供水、供电、消防等设施，不包括动产、债权债务、特许经营权等其它财产和权益。详见《资产评估申报明细表》。
价值类型：市场价值
评估方法：市场法、收益法
评估实施程序：
1）评估目的（客户需要）1）评估目的（客户需要）
为委托人提供拟出租房地产的租金市场价值参考依据。
2）评估对象及评估范围
本次资产评估的评估对象为房地产首年月租金，评估范围为位于广州市番禺区沙湾镇**路***-***号共7处办公（商业）用途房地产，包括房屋建筑物及合理分摊的土地使用权、附属于房屋建筑物且不可分割的装修、供水、供电、消防等设施，不包括动产、债权债务、特许经营权等其它财产和权益。详见《资产评估申报明细表》。
3）资料清单
A.评估对象涉及的主要权属证明资料（复印件）
B.《资产评估委托合同书》
C.委托评估清单
D.《出租方案》
E.经济行为批文
F.委托人营业执照
经委托人确认，评估对象的租赁条件如下：
①租赁期限：出租期限10年；
②可出租面积：可出租面积为2,848.5㎡，出租楼层合计7层，评估对象按现状分别单独出租；
③用途：首层出租用途为办公或商业，其余楼层出租用途均为办公；
④年租金递增：第三年在上一年的基础上递增3%，第五、七、九年在上一年的基础上递增5%，评估值为首年租金价值；
⑤租赁价格为含税价（增值税），租赁双方税费各付；
⑥管理费、维修费、水电费等相关费用由承租方承担；
⑦统一以人民币为交易币种。
评估对象及评估范围与经济行为所涉及的评估对象和评估范围为一致。

评估程序实施过程和情况：
（一）前期准备阶段
1、初期接触：初期接触：在签署《评估委托合同》前，本公司派出项目负责人与委托人接触，了解委托评估资产的基本情况，向委托人介绍本公司的基本情况、评估程序以及对本项目的相关建议等，并就委托评估目的、评估范围、评估收费以及委托人应提供的资料、如何协助工作等事项进行协商；
2、经协商后，本公司就评估对象内容及特点，拟定工作计划，确定评估目的、评估对象和评估范围，选定评估基准日，并签定了《评估委托合同》。
3、评估项目组人员对委估对象实地进行总体了解，布置资产评估工作，指导委托人进行委估资产申报工作，收集资产评估所需基本文件资料。
（二）资产清查核实和现场勘察阶段
1、评估人员辅导产权持有方进行资产清查、申报评估资产明细表等评估资料的收集整理；
2、项目小组赴所现场进行现场勘察，听取有关人员对本次评估涉及的相关资产历史和现状的介绍，了解评估对象的基本情况，清查时间为2023年5月4日；
3、现场对评估对象进行了解，做好并完善记录、拍照。   
（三）评定估算阶段
1、根据委估资产的实际状况和特点，选择制定具体的评估方法；
2、查阅委估资产的产权证明文件、对产权持有单位提供的权属资料进行查验； 
3、收集价格信息资料，开展市场调研询价工作。 
4、对各项委估资产进行数据处理，分项评定估算，并初步汇算出评估价值。
（四）评估汇总阶段
根据各专业评估小组对各类资产评估的初步结果，进行汇总分析，检查并确认有无错、漏、重评的情况，对评估结果进行必要的调整、修改和完善。
（五）提交报告阶段
评估小组组织讨论并分析评估结果，撰写评估报告，与委托人就评估结果交换意见，在全面考虑有关意见后，按评估机构内部资产评估报告三审制度和程序对报告进行组织审查，汇集工作底稿。最后，向委托人提交《资产评估报告》。

评估方法的选取：
1、市场法适用性分析
本次评估对象为办公（商业）房地产，评估对象所在位置同一供需圈有较多类似用途物业出租实例，市场交易资料较容易获取，因此本次评估宜选用市场法。
2、收益法适用性分析
评估对象所在位置同一供需圈有较多类似用途物业出售实例，市场交易资料较容易获取，价格容易获取，然后根据收入乘数法求出评估对象的租金，因此本次评估适宜选用收益法。
3、成本法适用性分析
由于房地产的租金取决于房地产市场供求关系，而非花费的成本，房地产成本的增加不一定能增加其租赁价值，故本次评估不适宜采用成本法进行评估。
综上所述，本次评估采用市场法、收益法进行测算，最终分析得出评估结果。