广州******经营发展有限公司拟公开出让户外广告位置使用权涉及位于越秀区北京路****号****商业城外立面广告位置的首年月使用权市场价值资产评估报告

报告书名称:广州******经营发展有限公司拟公开出让户外广告位置使用权涉及位于越秀区北京路****号****商业城外立面广告位置的首年月使用权市场价值资产评估报告
经济行为:根据广州******经营发展有限公司提供的《资产评估经济行为审批表》编号：******J[2023]****号记载，因公开出让户外广告位置使用权而需对越秀区北京路****号****商业城外立面广告位置的首年月使用权市场价值进行评估，该经济行为已获得相关部门批准，为此广州******经营发展有限公司委托评估公司对越秀区北京路****号****商业城外立面广告位置的首年月使用权市场价值进行评估。
委托人:广州******经营发展有限公司
评估对象:越秀区北京路****号****商业城外立面广告位置的首年月使用权市场价值
评估目的:为委托人提供拟出租房地产的租金市场价值参考依据。
评估基准日:2023年06月30日
评估范围: 本次资产评估的评估对象为越秀区北京路****号****商业城外立面广告位置的首年月使用权市场价值，评估范围为位于越秀区北京路****号****商业城外立面广告位置使用权，规划面积合计为131.2㎡，高8.2米，长16米，不包含LED屏设施使用权，详见《委托评估清单》。
价值类型:市场价值
评估方法:市场法、收益法
评估实施程序:

1）评估目的
为委托人提供拟公开出让户外广告位置使用权市场价值参考依据。
2）评估对象及评估范围
本次资产评估的评估对象为越秀区北京路****号****商业城外立面广告位置的首年月使用权市场价值，评估范围为位于越秀区北京路****号****商业城外立面广告位置使用权，规划面积合计为131.2㎡，不包含LED屏设施使用权，详见《委托评估清单》。
3）资料清单
A.评估对象涉及的主要权属证明资料（复印件）
B.《资产评估委托合同书》
C.委托评估清单
D.《出租方案》
E.经济行为批文
F.委托人营业执照
经与委托人确认，评估对象的租赁条件详见如下：
1、用途：LED电子屏广告位，用于商业/公益广告；
2、出让价格内涵：含税价（增值税），税费支付方式为各付各税，设备电费、维护费等其他相关费用由经营单位承担；
3、出让期限：约2年（至2025年12月31日结束）；期满后视4种情况而定：1）如该广告位的下一轮规划获得批准，在下一轮规划期内的公开出让中，现经营单位有优先承租权。2）如该广告位在下一轮规划期内的公开出让中，由另一家经营单位中选，则新中选经营单位需向现经营单位支付电子屏设备租赁费。设备租赁费按设备采购安装合同价以两轮规划内可经营时间均摊，新中选经营单位承担下一轮规划时间内设备租赁费。3）该广告位下一轮规划未获得批准，由现经营单位拆除，委托人不承担补偿或赔偿责任。4）若无响应单位，设备无偿归委托人。
4、递增率：无；
5、交付标准：按现状交付，经营单位需拆除旧电子屏、建设新电子屏，由经营单位承担重新建设电子屏的成本费用；
6、支付方式：经营单位一次性向城管局支付总出让费用的30%，向委托人按季度或半年支付总出让费用的70%；
7、出让方式：按照《广州市户外广告位置使用权公开出让实施管理办法》公开出让；
8、免租期：3个月；
9、面积口径：规划面积为131.2㎡，高8.2米，长16米；
10、交易币种：统一以人民币为交易币种。

评估程序实施过程和情况：
（一）前期准备阶段
1、初期接触：在签署《评估委托合同书》前，本公司派出项目负责人与委托人接触，了解委托评估资产的基本情况，向委托人介绍本公司的基本情况、评估程序以及对本项目的相关建议等，并就委托评估目的、评估范围、评估收费以及委托人应提供的资料、如何协助工作等事项进行协商；
2、经协商后，本公司就评估对象内容及特点，拟定工作计划，确定评估目的、评估对象和评估范围，选定评估基准日，并签定了《评估委托合同书》。
3、评估项目组人员对委估对象实地进行总体了解，布置资产评估工作，指导委托人进行委估资产申报工作，收集资产评估所需基本文件资料。
（二）资产清查核实和现场勘察阶段
1、评估人员辅导产权持有方进行资产清查、申报评估资产明细表等评估资料的收集整理；
2、项目小组赴所现场进行现场勘察，听取有关人员对本次评估涉及的相关资产历史和现状的介绍，了解评估对象的基本情况，清查时间为2023年6月30日。
3、现场对评估对象进行了解，做好并完善记录、拍照。   
（三）评定估算阶段
1、根据委估资产的实际状况和特点，选择制定具体的评估方法；
2、查阅委估资产的产权证明文件、对产权持有单位提供的权属资料进行查验； 
3、收集价格信息资料，开展市场调研询价工作；
4、对各项委估资产进行数据处理，分项评定估算，并初步汇算出评估价值。
（四）评估汇总阶段
根据各专业评估小组对各类资产评估的初步结果，进行汇总分析，检查并确认有无错、漏、重评的情况，对评估结果进行必要的调整、修改和完善。
（五）提交报告阶段
评估小组组织讨论并分析评估结果，撰写评估报告，与委托人就评估结果交换意见，在全面考虑有关意见后，按评估机构内部资产评估报告三审制度和程序对报告进行组织审查，汇集工作底稿。最后，向委托人提交《资产评估报告》。

评估方法的选取：
1、市场法适用性分析
本次评估对象中涉及的广告位置使用权，根据评估人员调查了解，目前所在区域存在较多广告位置使用权出让情况，可比实例较多，且与评估对象经济水平、评估对象所处环境较为接近，其广告位置使用权出让价值具有可比性，故本次评估可采用市场法进行评估测算。
2、收益法适用性分析
本次评估对象中涉及的广告位置使用权，在市场上可以搜集一定的相同或者相近位置的户外广告牌的广告发布案例，根据5家户外广告经营行业的上市公司的运营成本、税费、利润等，以其余额来确定评估对象的出让价值，故本次评估采用收益法进行评估。
3、成本法适用性分析
本次评估对象中涉及的广告位置使用权，由于其出让价值取决于其市场供求关系，而非花费的成本，广告位成本的增加不一定能增加其出让价值，故不适宜采用成本法进行评估。
综上所述，本次评估采用市场法、收益法进行测算，最终分析得出评估结果。