广州市天河区住宅房地产市场价值评估

项目背景：长期以来，房地产都是我国国民经济的支柱产业；房地产的上行让大量的资本看到了房产带来的财富效应，所以在过去的二十多年里，上到上市公司，下到有经济实力的私营企业或个人，都囤积了一定数量的房地产。房地产往往也是重要的资产。郑**因办理诉讼担保事宜涉及位于广州市天河区兴国路**号之一***房的一处住宅房地产市场价值。

委托人：郑**

房地产类型：住宅

评估目的：为委托人办理诉讼担保事宜而评估房地产的市场价值

房地产大小：建筑面积248.29㎡

估价基准日：2022年8月12日

客户需求：为委托人办理诉讼担保事宜而评估房地产的市场价值

评估范围：

    估价对象为房地产，具体为位于广州市天河区兴国路**号之一***房的一处住宅房地产。
估价对象范围包括房屋建筑物及其合理分摊的土地使用权、附属于房屋建筑物且不可分割的装修、供水、供电、消防等设施价值，但不包括其室内动产、债权债务、特许经营权等其它财产和权益。

评估实施程序：

    广州业勤派出项目负责人与郑先生联系，了解委托人的估价目的（需求)，根据本次估价目的，协助委托方确定委托评估房地产的估价范围以及本次评估需要的资料清单；并签订6.《评估委托合同书》。
（1）估价目的（客户需要）
为委托人办理诉讼担保事宜而评估房地产的市场价值
（2）估价对象及范围
估价对象范围包括房屋建筑物及其合理分摊的土地使用权、附属于房屋建筑物且不可分割的装修、供水、供电、消防等设施价值，但不包括其室内动产、债权债务、特许经营权等其它财产和权益。
（3）资料清单
1.房地产估价清查明细表
2.委托人企业法人营业执照
3.相关权属证明
（4）现场调查、资料收集与分析：
根据委托人提供的评估清单及有关资料，估价师对被估价对象进行了现场调查，通过询问、勘查、检查等方式获取评估所需的基础资料，详细了解了估价对象的实物状况，并进行了拍照记录；
估价人员还根据本评估项目的特点及有关准则要求，进行了市场调查，收集了有关的价格、市场信息及相关经济技术指标等资料。
（5）评定估算
根据《房地产估价规范》（GB/T  50291－2015），对于房地产，基本的估价方法有比较法、收益法、成本法、假设开发法等。本次估价根据当地房地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，确定选用比较法和成本法进行估价。
估价测算简要内容
1、比较法测算简要内容
比较法测算，主要是通过选取几个与估价对象相类似的交易案例作为可比实例，分别对每个可比实例进行交易情况、交易日期、区位状况、权益状况和实物状况修正后，得到各比准价格，再将各比准价格经过分析，以简单算术平均数作为评估值。
2、收益法测算简要内容
收益法具体可分为直接资本化法和报酬资本化法，本次估价选用报酬资本化法中的全剩余寿命模式。
该模式的收益法具体是根据市场调查按照客观的租金水平计算估价对象收益期内每一年的年租金有效毛收入，扣除维修费、管理费和税金等运营费用后可得估价对象年租金净收益。再选用适当的报酬率将估价对象年租金净收益折现，最后将估价对象收益期内各年的收益现值加总得到估价对象的价值。

（6）出具房地产估价报告