惠州大亚湾西区共12套住宅房地产抵押价值评估

报告书名称：位于惠州大亚湾西区****路**号****5栋一单元**层**号房等共12套住宅房地产抵押价值评估

项目背景：长期以来，房地产都是我国国民经济的支柱产业；房地产的上行让大量的资本看到了房产带来的财富效应，所以在过去的二十多年里，上到上市公司，下到有经济实力的私营企业或个人，都囤积了一定数量的房地产。房地产往往也是重要的资产。中国******管理股份有限公司广东省分公司因办进行商业化业务涉及位于惠州大亚湾西区****路**号****5栋一单元**层**号房等共12套住宅房地产抵押价值。

委托人：中国******管理股份有限公司广东省分公司

房地产类型：估价对象为房地产，具体为位于惠州大亚湾西区****路**号****5栋一单元**层**号房等共12套住宅房地产

评估目的：为委托人进行商业化业务提供参考依据而评估房地产抵押价值

房地产大小：3,046.26㎡

估价基准日：2022年11月2日

客户需求：为委托人进行商业化业务提供参考依据而评估房地产抵押价值

评估范围：

估价对象为房地产，具体为位于惠州大亚湾西区****路**号****5栋一单元**层**号房等共12套住宅房地产。
估价对象范围包括房屋建筑物及其合理分摊的土地使用权、附属于房屋建筑物且不可分割的装修、供水、供电、消防等设施价值，但不包括其室内动产、债权债务、特许经营权等其它财产和权益。

评估实施程序：

    广州业勤派出项目负责人与中国******管理股份有限公司广东省分公司联系，了解委托人的估价目的（需求)，根据本次估价目的，协助委托方确定委托评估房地产的估价范围以及本次评估需要的资料清单；并签订《房地产估价委托合同书》。
（1）估价目的（客户需要）
为委托人进行商业化业务提供参考依据而评估房地产抵押价值。
（2）估价对象及范围
估价对象范围包括国有出让土地使用权，但不包括地上房屋建构筑物且不可分割的装修、供水、供电、消防等设施价值，亦不包括动产、债权债务、特许经营权等其它财产和权益。
（3）资料清单
1、《不动产权证》；
2、《法定优先受偿权利调查表》；
3、《房地产估价产权方承诺函》；
4、《不动产登记情况表》；
4、产权方销售台账。

（4）现场调查、资料收集与分析：
根据委托人提供的评估清单及有关资料，估价师对被估价对象进行了现场调查，通过询问、勘查、检查等方式获取评估所需的基础资料，详细了解了估价对象的实物状况，并进行了拍照记录；
估价人员还根据本评估项目的特点及有关准则要求，进行了市场调查，收集了有关的价格、市场信息及相关经济技术指标等资料。
（5）评定估算
根据《房地产估价规范》（GB/T  50291－2015），对于房地产，基本的估价方法有比较法、收益法、成本法、假设开发法等。本次估价根据当地房地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，确定选用比较法和收益法进行估价。
1）比较法是将估价对象与在价值时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的交易价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。比较法计算公式为：
估价对象单价=可比实例价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×区位状况调整系数×实物状况调整系数×权益状况调整系数。
比较法的主要依据是替代原理，其比较路径主要是通过选取3个或以上的可比实例，通过对估价对象与各可比实例进行交易情况、市场状况、区位状况、实物状况、权益状况的比较调整，将各可比实例的交易价格调整为比准价格，再由各比准价格综合确定最终比准价格。。
2）收益法是预测估价对象的未来正常收益，选择适当的报酬率或资本化率、收益乘数将其折现到评估基准日后累加，以此估算估价对象的价值的方法。
收益法具体可分为直接资本化法和报酬资本化法。直接资本化法要求有较多与估价对象的净收益流模式相同的房地产来求取资本化率，而市场上缺少与估价对象净收益流模式相同的房地产可比实例，不适合采用直接资本化法；而由于可以调查到与估价对象具有同等风险的投资的收益率来求取报酬率，故本次评估选用报酬资本化法。
由于估价对象为住宅房地产，所在区域属于临深区域，同类型物业未来需求较旺盛，估价对象收益期较长、难以预测该期限内各年净收益，而持有加转售模式更符合当前市场上房地产的投资模式，故本次采用持有加转售模式测算估价对象房地产的市场价值。
（6）出具房地产估价报告