从化市温泉镇灌村厂房A幢、B幢房地产抵押价值评估

项目背景：长期以来，房地产都是我国国民经济的支柱产业；房地产的上行让大量的资本看到了房产带来的财富效应，所以在过去的二十多年里，上到上市公司，下到有经济实力的私营企业或个人，都囤积了一定数量的房地产。房地产往往也是重要的资产。广州农村商业银行股份有限公司拟确定抵押贷款额度涉及位于从化市温泉镇灌村**村地段（未编）厂房A幢、B幢房地产的抵押价值。

委托人：广州农村商业银行股份有限公司

房地产类型：工业房地产

评估目的：为委托人办理抵押事宜而评估房地产的抵押价值

房地产大小：1616㎡房屋建筑物及4904㎡工业用地使用权

估价基准日：2022年8月16日

客户需求：为委托人办理抵押事宜而评估房地产的抵押价值

评估范围：

    估价对象为房地产，具体为位于从化市温泉镇灌村**村地段（未编）厂房A幢、B幢房地产。
估价对象范围包括1616㎡房屋建筑物及4904㎡工业用地使用权、附属于房屋建筑物且不可分割的装修、供水、供电、消防等设施价值，但不包括其室内动产、债权债务、特许经营权等其它财产和权益。

评估实施程序：

    广州业勤派出项目负责人与广州农村商业银行股份有限公司联系，了解委托人的估价目的（需求)，根据本次估价目的，协助委托方确定委托评估房地产的估价范围以及本次评估需要的资料清单；并签订《房地产估价委托合同书》。
（1）估价目的（客户需要）
为委托人办理抵押事宜而评估房地产的抵押价值
（2）估价对象及范围
估价对象范围包括国有出让土地使用权，但不包括地上房屋建构筑物且不可分割的装修、供水、供电、消防等设施价值，亦不包括动产、债权债务、特许经营权等其它财产和权益。
（3）资料清单
1.房地产抵押估价清查明细表
2.委托人企业法人营业执照
3.相关权属证明
4.《法定优先受偿权利调查表》
（4）现场调查、资料收集与分析：
根据委托人提供的评估清单及有关资料，估价师对被估价对象进行了现场调查，通过询问、勘查、检查等方式获取评估所需的基础资料，详细了解了估价对象的实物状况，并进行了拍照记录；
估价人员还根据本评估项目的特点及有关准则要求，进行了市场调查，收集了有关的价格、市场信息及相关经济技术指标等资料。
（5）评定估算
根据《房地产估价规范》（GB/T  50291－2015），对于房地产，基本的估价方法有比较法、收益法、成本法、假设开发法等。本次估价根据当地房地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，确定选用比较法和成本法进行估价。
选用估价方法定义如下：
1、成本法，是指以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需的各项必要费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金得出估价对象房地产重置价格，扣除折旧，以此估算估价对象价值的方法。
2、比较法，是指在大量的交易实例中，选取几个与估价对象相类似的交易案例作为可比实例，分别对每个可比实例进行交易情况、交易日期、区位状况、权益状况和实物状况修正后，得到各比准价格，再将各比准价格经过分析，以简单算术平均数作为评估值的方法。
（6）出具房地产估价报告