房地产开发公司股权收购资产评估报告书

4、经济行为：根据《经济行为文件》，****实业有限公司拟收购佛山市****房地产开发有限公司股权，本资产评估报告是作为****实业有限公司拟进行股权收购提供被评估单位佛山市****房地产开发有限公司股东全部权益价值在评估基准日时市场价值的参考依据。

5、评估目的：股权收购

实业有限公司拟收购佛山市****房地产开发有限公司股权，本资产评估报告是作为****实业有限公司拟进行股权收购提供被评估单位佛山市****房地产开发有限公司股东全部权益价值在评估基准日时市场价值的参考依据。

6、涉及需要评估版块：

评估对象：佛山市****房地产开发有限公司股东全部权益价值
评估范围：佛山市****房地产开发有限公司于评估基准日时资产负债表所列示的各项资产、负债。

7、评估方法：

（一）资产基础法：
采用资产基础法评估待估企业价值，即对评估基准日企业所拥有的各项资产，包括所有有形资产、无形资产根据各自具体情况选用适当的具体评估方法分别评估其市场价值并加总，然后扣除评估基准日企业实际承担的各项负债的市场价值之和，从而得出待估企业的市场价值。
各类资产及负债市场价值的具体评估方法说明如下：
1、流动资产和其他资产的评估方法
（1）企业货币性资产为银行存款，以评估基准日企业合法持有或享有追索权的货币金额、债权金额为基础，扣除可能存在的回收成本及风险损失后的数额为其评估价值。
（2）企业债权性资产为其他应收款，以评估基准日企业合法持有或享有追索权的货币金额、债权金额为基础，扣除可能存在的回收成本及风险损失后的数额为其评估价值。
（3）存货的评估：企业的存货为未开发土地（***号宗地），根据已签订的《国有建设用地使用权出让合同》约定的《规划设计条件审批表》（****），采用市场法确定开发完成后产品的市场价值，再扣除相应的后续开发成本、补交土地出让金与契税、管理费用、销售费用、销售税费、投资利息、合理的投资利润，以及土地增值税、企业所得税等，确定存货的评估价值。
（4）其他流动资产的评估：其他流动资产采用成本法评估，即通过核对明细账与总账、报表余额是否相符，核对与委估明细表是否相符，根据公司提供的有关资料，查阅款项金额、发生时间、业务内容等账务记录，以证实资产的真实性、完整性。
2、负债的评估

负债的评估依据公司提供的情况资料，进行业务与相关凭证账簿资料的抽查核实，重点对大额往来债务进行了业务与合同及其合理性分析和函证工作。在此基础上，根据评估基准日企业实际需承担的债务项目、该等债务项目于评估基准日企业应承担的金额来确定该项目的评估值。

（二）收益法：
采用收益法评估待估企业价值，即通过预测待估企业的未来预期收益，将其资本化或通过适当的折现率折算为现值并加总，以此来确定待估企业权益市场价值。在具体的评估操作过程中，比较多地选用分段收益折现模型，即：将以持续经营为前提的被评估企业的未来收益分为前后两个阶段进行预测，首先逐年预测前阶段各年的收益额；再假设从后阶段开始，以后各年预期收益额稳定不变。最后，将被评估企业未来的预期收益进行折现后求和，再加上单独评估的非经营性资产负债净值、溢余资产评估值总额，即得到被评估企业的股东全部权益价值。
公式：股东全部权益价值＝经营性资产价值（股权自由现金流）＋非经营性资产价值＋溢余资产价值

8、企业资产评估核心作用：
一、是什么
企业价值评估，是指注册资产评估师对评估基准日特定目的下企业整体价值、股东全部权益价值或部分权益价值进行分析、估算并发表专业意见并撰写报告书的行为和过程。是将一个企业作为一个有机整体，依据其拥有或占有的全部资产状况和整体获利能力，充分考虑影响企业获利能力的各种因素，结合企业所处的宏观经济环境及行业背景，对企业整体公允市场价值进行的综合性评估。企业价值评估的一般对象是企业整体的经济价值。

二、为什么（目的）
企业价值评估的目的：适用于设立公司、企业改制、股票发行上市、股权转让、企业兼并、收购或分立、联营、组建集团、中外合作、合资、租赁、承包、融资、抵押贷款、法律诉讼、破产清算等目的整体资产评估、企业价值评估。
通过对企业价值的评估，了解和发现企业的价值，有利于做出科学的投资、融资决策，企业发展规划。

三、怎么办（程序）
1. 现场考察，了解管理状况，经营情况，市场情况；
2.委托合同签定，明确评估目的、对象、评估基准日及客户的各项要求；
3.提供清单，收集资料，共同制作。从法律、经济、技术及其获利能力等方面，确定评估对象的定性、定量资料；
4.社会及市场调研、检索资料、分析有关市场需求、价格信息、技术指标、经济指标、国家政策、行业动态等；
5.起草报告，实行内部三级审核制度；
6.征求意见、完善报告，项目移交。