位于荔湾区5套房地产市场价值资产评估报告

4、房地产类型：住宅、仓库

5、评估目的：为委托人拟转让资产提供委估资产市场价值参考依据

6、价值类型：市场价值

7、房地产大小：建筑面积689.41㎡

8、评估基准日：2022年8月31日

9、客户需求：为委托人拟转让资产提供委估资产市场价值参考依据

、评估对象及范围：本次资产评估的评估对象为位于荔湾区中山七路宝安里**号**房等共5套房地产市场价值，评估范围为包括房屋建筑物及其合理分摊的土地使用权、附属于房屋建筑物且不可分割的装修、供水、供电、消防等设施价值，但不包括其室内动产、债权债务、特许经营权等其它财产和权益。

8、评估实施程序：整个评估工作共分五个阶段进行。
（一）前期准备阶段
1、初期接触：初期接触：在签署《评估委托合同》前，本公司派出项目负责人与委托人接触，了解委托评估资产的基本情况，向委托人介绍本公司的基本情况、评估程序以及对本项目的相关建议等，并就委托评估目的、评估范围、评估收费以及委托人应提供的资料、如何协助工作等事项进行协商；
2、经协商后，本公司就评估对象内容及特点，拟定工作计划，确定评估目的、评估对象和评估范围，选定评估基准日，并签定了《评估委托合同》。
3、评估项目组人员对委估对象实地进行总体了解，布置资产评估工作，指导委托人进行委估资产申报工作，收集资产评估所需基本文件资料。
（二）资产清查核实和现场勘察阶段
1、评估人员辅导委托人进行资产清查、申报评估资产明细表等评估资料的收集整理；
2、项目小组赴所现场进行现场勘察，听取有关人员对本次评估涉及的相关资产历史和现状的介绍，了解评估对象的基本情况，清查时间为2022年8月31日；
3、现场对评估对象进行了解，做好并完善记录、拍照。   
（三）评定估算阶段
1、根据委估资产的实际状况和特点，选择制定具体的评估方法；
2、查阅委估资产的产权证明文件、对产权持有单位提供的权属资料进行查验；
3、收集价格信息资料，开展市场调研询价工作。
4、对各项委估资产进行数据处理，分项评定估算，并初步汇算出评估价值。
（四）评估汇总阶段
根据各专业评估小组对各类资产评估的初步结果，进行汇总分析，检查并确认有无错、漏、重评的情况，对评估结果进行必要的调整、修改和完善。
（五）提交报告阶段
评估小组组织讨论并分析评估结果，撰写评估报告，与委托人就评估结果交换意见，在全面考虑有关意见后，按评估机构内部资产评估报告三审制度和程序对报告进行组织审查，汇集工作底稿。最后，向委托人提交《资产评估报告书》。

8、评估方法：

1、市场法适用性分析
对于住宅物业：
住宅类物业，地处荔湾区、海珠区及越秀区，属较成熟商住区，所处区域同类房地产体量非常大，市场活跃度高，各类物业交易频繁，交易案例容易获取，适合采用市场法进行评估测算。
对于仓库物业：
仓库类物业，地处荔湾区、海珠区，所处区域同类房地产较少，市场活跃度低，交易案例难于获取，不适合采用市场法进行评估测算。
2、收益法适用性分析
评估对象为住宅、仓库物业，地处荔湾区、海珠区及越秀区，区域同类物业出租体量非常大，租赁市场非常活跃，出租率较高，获取市场租金较为容易，房地产未来收益可以预测，故可以采用收益法进行测算。
3、成本法适用性分析
成本法是以重置资本构成的途径考量资产价值，而非直观从市场角度反映价值，精确度相对较低，比较适用交易很少、没有收益或收益不明确的房地产。
对于住宅类物业，周边交易或租赁成交案例较为活跃的情况下，成本法不适宜作为首选的评估方法。且评估对象为整栋物业的一部分，若采用成本法进行评估测算，则需获知整宗地块整体开发情况，获知整体规划数据，且往往存在多种物业配比，目前评估人员较难获取整宗物业较为全面数据，成本法测算存在一定难度。
对于仓库类物业，周边交易案例不活跃，成交案例少，无法采用市场法进行测算，适宜采用成本法进行评估。其土地取得成本可采用市场法或基准地价法确定，建筑物发生的成本可以核算且周边近年来房地产开发力度不断加大，建筑成本比较明朗，政府对相关税费、费用均有明确的规定，因此可采用成本法对评估对象进行评估测算。
4、假设开发法适用性分析
设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，包括待开发土地（包括生地、毛地、熟地）的估价、将生地、毛地等开发成熟地的土地估价、再开发待拆迁的房地产的估价、具有装修改造潜力的旧房地产的估价、在建工程的估价等。而对于有规划条件，但规划条件尚未确定的待开发房地产，则难以采用假设开发法估价。
本次评估对象为已开发完成物业，因此不适宜采用假设开发法。

综上所述，本次评估住宅类物业采用市场法、收益法进行测算，仓库类物业采用收益法和成本法进行测算。