位于广州开发区中国银行大街**、**号和**号两处商业房地产市场价值评估

4、房地产类型：商业房

5、评估目的：为委托人办理课税事宜而评估房地产的市场价值

6、价值类型：市场价值

7、房地产大小：建筑面积119.5745㎡

8、评估基准日：2023年01月31日

9、客户需求：为委托人办理课税事宜而评估房地产的市场价值

10、评估对象及范围：

估价对象为房地产，具体为广州保税区******有限公司持有的位于广州开发区中国银行大街**、**号和**号两处建筑面积为195.1810㎡的商业房地产。

估价对象范围包括房屋建筑物及其合理分摊的

        土地使用权、附属于房屋建筑物且不可分割的装修、供水、供电、消防等设施价值，但不包括其室内动产、债权债务、特许经营权等其它财产和权益。

11、评估实施程序：整个评估工作共分六个阶段进行。

广州业勤派出项目负责人与广州保税区******有限公司联系，了解委托人的估价目的（需求)，根据本次估价目的，协助委托方确定委托评估房地产的估价范围以及本次评估需要的资料清单；并签订《房地产估价委托合同书》。

（1）估价目的（客户需要）

为借款人向银行申请抵押贷款确定贷款额度而评估房地产的抵押价值。

（2）估价对象及范围

估价对象为房地产，具体为广州保税区******有限公司持有的位于广州开发区中国银行大街**、**号和**号两处建筑面积为195.1810㎡的商业房地产。

估价对象范围包括房屋建筑物及其合理分摊的

土地使用权、附属于房屋建筑物且不可分割的装修、供水、供电、消防等设施价值，但不包括其室内动产、债权债务、特许经营权等其它财产和权益。

（3）资料清单

1.房地产估价清查明细表

2.委托人营业执照

3.房地产权属证明

4.《房地产估价委托人承诺函》

5.《房地产估价委托合同书》

（4）现场调查、资料收集与分析：

根据委托人提供的评估清单及有关资料，估价师对被估价对象进行了现场调查，通过询问、勘查、检查等方式获取评估所需的基础资料，详细了解了估价对象的实物状况，并进行了拍照记录；

估价人员还根据本评估项目的特点及有关准则要求，进行了市场调查，收集了有关的价格、市场信息及相关经济技术指标等资料。

（5）评定估算

根据《房地产估价规范》（GB/T  50291－2015），对于房地产，基本的估价方法有比较法、收益法、成本法、假设开发法等。本次估价根据当地房地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，确定选用比较法和收益法进行估价。

1）比较法，是指在大量的交易实例中，选取几个与估价对象相类似的交易案例作为可比实例，分别对每个可比实例进行交易情况、交易日期、区位状况、权益状况和实物状况修正后，得到各比准价格，再将各比准价格经过分析，以简单算术平均数作为评估值的方法。

2）收益法，是指预测、估计估价对象在未来经济收益期内的可取得的收入、运营成本费用、税费等，从而估算出估价期日后的年现金净流量，选用适当的资本化率将其折现到估价期日后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

（6）出具房地产估价报告