位于西秀产业园区****路旁******物流中心(一期)共7处房屋建筑物以及一宗土地面积合计为******㎡零售商业用地土地使用权的抵押价值评估

项目背景：
  长期以来，房地产都是我国国民经济的支柱产业；房地产的上行让大量的资本看到了房产带来的财富效应，所以在过去的二十多年里，上到上市公司，下到有经济实力的私营企业或个人，都囤积了一定数量的房地产。房地产往往也是重要的资产。中国******有限公司向******银行贵州省分行申请抵押贷款，本次估价为估价委托人提供所涉及的待估房地产于价值时点2023年4月11日的房地产抵押价值参考依据。

委托人：中国******有限公司

房地产类型：工业

评估目的：为中国******有限公司向******银行贵州省分行申请抵押贷款确定贷款额度而评估房地产的抵押价值。

房地产大小：******m²

估价基准日：2023年04月11日

客户需求：
向******银行贵州省分行申请抵押贷款确定贷款额度


价值类型：抵押价值


评估范围：
   估价对象为房屋建筑物以及土地使用权，具体为位于西秀产业园区****路旁******物流中心(一期)共7处房屋建筑物以及一宗土地面积合计为******㎡零售商业用地土地使用权。
估价对象范围包括房屋建筑物及附属于房屋建筑物且不可分割的装修、供水、供电、消防等设施价值和一宗土地面积合计为******㎡土地使用权，但不包括其室内动产、债权债务、特许经营权等其它财产和权益。

评估实施程序：
广州业勤派出项目负责人与******银行贵州省分行联系，了解委托人的估价目的（需求)，根据本次估价目的，协助委托方确定委托评估房地产的估价范围以及本次评估需要的资料清单；并签订《房地产估价委托合同书》。
（1）估价目的（客户需要）
为丁**向****股份有限公司******申请抵押贷款确定贷款额度而评估房地产的抵押价值。
（2）估价对象及范围
估价对象为房地产，具体为丁**持有的位于广州开发区科学大道****号主楼***房共1处办公房地产。
房地产范围包括其合理分摊的土地使用权、房屋建筑物及附属于房屋建筑物且不可分割的装修、供水、供电、消防等设施价值，估价对象均不包括其室内动产、债权债务、特许经营权等其它财产和权益。
（3）资料清单
1.房地产估价清查明细表
2.委托人营业执照
3.房地产权属证明
4.《房地产估价委托人承诺函》
5.《房地产估价委托合同书》
（4）现场调查、资料收集与分析：
根据委托人提供的评估清单及有关资料，估价师对被估价对象进行了现场调查，通过询问、勘查、检查等方式获取评估所需的基础资料，详细了解了估价对象的实物状况，并进行了拍照记录；
估价人员还根据本评估项目的特点及有关准则要求，进行了市场调查，收集了有关的价格、市场信息及相关经济技术指标等资料。
（5）评定估算
根据《房地产估价规范》（GB/T  50291－2015），对于房地产，基本的估价方法有比较法、收益法、成本法、假设开发法等。本次估价根据当地房地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，确定选用比较法和收益法进行估价。
1）比较法，是指在大量的交易实例中，选取几个与估价对象相类似的交易案例作为可比实例，分别对每个可比实例进行交易情况、交易日期、区位状况、权益状况和实物状况修正后，得到各比准价格，再将各比准价格经过分析，以简单算术平均数作为评估值的方法。
2）收益法，是指预测、估计估价对象在未来经济收益期内的可取得的收入、运营成本费用、税费等，从而估算出估价期日后的年现金净流量，选用适当的资本化率将其折现到估价期日后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

（6）出具房地产估价报告广州业勤派出项目负责人与中国******有限公司联系，了解委托人的估价目的（需求)，根据本次估价目的，协助委托方确定委托评估房地产的估价范围以及本次评估需要的资料清单；并签订《房地产估价委托合同书》。
（1）估价目的（客户需要）
为中国******有限公司向******银行贵州省分行申请抵押贷款确定贷款额度而评估房地产的抵押价值。
（2）估价对象及范围
估价对象为房屋建筑物以及土地使用权，具体为位于西秀产业园区****路旁******物流中心(一期)共7处房屋建筑物以及一宗土地面积合计为******㎡零售商业用地土地使用权。
估价对象范围包括房屋建筑物及附属于房屋建筑物且不可分割的装修、供水、供电、消防等设施价值和一宗土地面积合计为******㎡土地使用权，但不包括其室内动产、债权债务、特许经营权等其它财产和权益。
（3）资料清单
1.房地产估价清查明细表
2.委托人营业执照
3.房地产权属证明
4.《房地产估价委托人承诺函》
5.《房地产估价委托合同书》
6.《法定优先受偿权利调查表》
（4）现场调查、资料收集与分析：
根据委托人提供的评估清单及有关资料，估价师对被估价对象进行了现场调查，通过询问、勘查、检查等方式获取评估所需的基础资料，详细了解了估价对象的实物状况，并进行了拍照记录；
估价人员还根据本评估项目的特点及有关准则要求，进行了市场调查，收集了有关的价格、市场信息及相关经济技术指标等资料。
（5）评定估算
根据《房地产估价规范》（GB/T  50291－2015），对于房地产，基本的估价方法有比较法、收益法、成本法、假设开发法等。本次估价根据当地房地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，确定选用比较法和成本法进行估价。
1）比较法技术路线
通过选取几个与估价对象相类似的交易案例作为可比实例，分别对每个可比实例进行交易情况、交易日期、区位状况、权益状况和实物状况修正后，得到各比准价格，再将各比准价格经过分析，以简单算术平均数作为评估值。
比较法计算公式为：
估价对象单价=可比实例价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×区位状况调整系数×实物状况调整系数×权益状况调整系数。
2）成本法技术路线
成本法以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需的各项必要费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金得出估价对象房地产重置价格，扣除折旧，以此估算估价对象价值的方法。
成本法的基本公式为：
房地产价值= 房地产重置成本 – 建筑物折旧
本次测算具体公式为：
房地产价值= 土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润-建筑物折旧
（6）出具房地产估价报告