报告书名称 :黄埔******发展集团有限公司拟办理股权质押涉及广州******投资有限公司股东全部权益价值资产评估报告
企业评估类型:股东全部权益价值
国民经济行业分类:股权质押
报告文号:业评资字[2023]第****号
经济行为:黄埔******发展集团有限公司拟办理股权质押，故需对广州******投资有限公司股东全部权益进行资产评估。
评估目的: 简述：股权转让
本次评估是为黄埔******发展集团有限公司拟办理股权质押涉及广州******投资有限公司股东全部权益提供价值参考意见。
评估基准日: 2022年12月31日
评估对象及范围 : 评估对象为广州******投资有限公司股东全部权益价值。
评估范围为广州******投资有限公司经审计的全部资产及负债
价值类型: 市场价值
评估方法：
选用：资产基础法、收益法
1、对于市场法的应用分析
市场法是以现实市场上的参照物来评价评估对象的现行公平市场价值，它具有评估角度和评估途径直接、评估过程直观、评估数据直接取材于市场、评估结果说服力强的特点。但由于在国内流通市场上难于找到在整体规模、资产结构、现金流、增长潜力和风险等方面与评估对象相类似的、足够的交易案例，故本次评估不具备市场法评估条件。
2、对于收益法的应用分析
广州******投资有限公司主营业务包括物业管理及商业综合体管理服务等。商业综合体正在装修改造中，预计2023年5月底开业。
考虑被评估单位主营业务涉及的商业综合体暂未开业，未来经营收益数据的预测难度及不确定性较大，而收益法测算结论往往与收益预测数据准确性和可靠性联系紧密，从而不可避免影响评估值的确定。故本次不适宜采用收益法进行评估。
3、对于资产基础法的应用分析
对于有形资产而言，资产基础法以账面值为基础，只要账面值记录准确，使用资产基础法进行评估相对容易准确。由于资产基础法是以资产负债表为基础，从资产成本的角度出发，以各单项资产及负债的市场价值（或其他价值类型）替代其历史成本，并在各单项资产评估值加和的基础上扣减负债评估值，从而得到企业净资产的价值。
被评估单位各项资产资料齐备，可以在市场上取得类似资产的价格信息，满足采用成本途径评估的要求，故可以采用资产基础法进行评估。
综上，评估人员通过对企业的经营状况、发展阶段进行分析，结合同类市场交易情况、同类上市公司情况以及同行业收益可参考数据分析，最终确定采用资产基础法作为本项目的评估方法。
（三）采用资产基础法评估企业价值
采用资产基础法评估待估企业价值，即对评估基准日企业所拥有的各项资产，包括所有有形资产、无形资产根据各自具体情况选用适当的具体评估方法分别评估其市场价值并加总，然后扣除评估基准日企业实际承担的各项负债的市场价值之和，从而得出待估企业的市场价值。
各类资产及负债市场价值的具体评估方法说明如下：
1、货币性资产
货币性资产包括银行存款。经清查核实后，通过核实银行对账单，评估人员以评估基准日企业合法持有的货币金额为基础，扣除可能存在的回收成本数额为其评估价值。
2、应收款项：包括应收账款、其他应收款等。评估人员在核实其价值构成及债务人情况的基础上，具体分析欠款数额、时间和原因、款项回收情况、债务人资金、信用、经营管理现状等因素，以每笔款项的可收回金额或核实后的账面价值确定评估价值。
3、对于其他流动资产，通过核实账簿、形成原因、发生时间、结算内容等对交易事项的真实性、内容、准确性进行确认。核实其他流动资产的真实性、内容、约定收益方式和金额等。
4、长期股权投资
通过查看会计账薄记录、出资证明与各长投单位的工商登记资料等核实长期投资的真实性。根据长期股权投资明细表收集有关的投资协议、被投资单位的企业法人营业执照、验资报告、公司章程、评估基准日财务报表等资料，并与资产评估申报表所列内容进行核对。对于能展开独立评估程序的企业单独评估，此外按基准日的账面报表分析确定评估值。
5、投资性房地产
对于投资性房地产，本次评估采用市场法。
本次评估对象为商业、车位物业，地处广州开发区**大道***号、***号，距离***地铁站较近，属成熟商住区，商业氛围较好，所处区域同类房地产体量大，市场活跃度高，各类物业交易频繁，交易案例容易获取，适合采用市场法进行估价测算，故优先选用市场法进行评估。
6、固定资产
根据本次评估目的，按照持续使用原则，以市场价格为依据，结合委估设备的特点和可收集资料情况，主要采用重置成本法进行评估。设备采用重置成本法评估，即先行估算设备的评估基准日之重置全价，然后根据设备的运行维护现状及预计其未来使用情况，相应扣减其实体性贬值及可能存在的功能性贬值、经济性贬值等各项贬值，以此确定待估设备的评估价值。即：
评估价值=重置价值×成新率
1）重置价值
重置价值参照市场购价并结合具体情况，酌情予以估算。
部分电子设备直接以市场二手设备价格进行评估。
2）成新率
通过对设备的运行状况、负荷状况、维护状况、故障率所进行的现场勘察，再结合理论成新率综合确定其成新率，现场勘察成新率权重为60%，理论成新率权重40%。公式为：综合成新率=理论成新率×40%+现场勘查成新率×60%
部分设备直接以市场二手设备价格进行评估，对于超期服役设备，只按市场价格计算残值。
7、递延所得税资产
递延所得税资产主要为企业计提的因减值准备、公允价值变动、可抵扣税费的工资等造成的递延所得税资产。企业递延所得税资产为企业由于税法与会计制度的差异引起的纳税时间差异而形成的可以在以后经营期限内抵扣税款的资产。核实其可在以后年度抵扣的税款金额，以核实后的账面值确认其递延所得税资产评估值。
8、其他非流动资产
其他非流动资产的评估，依据公司提供的情况资料，核实账簿记录、检查原始凭证，核实交易事项的真实性、账龄和金额等，已核实后的金额确定该项目的评估值。
9、负债
负债的评估依据公司提供的情况资料，进行业务与相关凭证账簿资料的抽查核实，重点对大额往来债务进行了业务与合同及其合理性分析和函证工作。在此基础上，根据评估基准日企业实际需承担的债务项目、该等债务项目于评估基准日企业应承担的金额来确定该项目的评估值。
企业资产评估核心作用（固定模块）
一、是什么
企业价值评估，是指注册资产评估师对评估基准日特定目的下企业整体价值、股东全部权益价值或部分权益价值进行分析、估算并发表专业意见并撰写报告书的行为和过程。是将一个企业作为一个有机整体，依据其拥有或占有的全部资产状况和整体获利能力，充分考虑影响企业获利能力的各种因素，结合企业所处的宏观经济环境及行业背景，对企业整体公允市场价值进行的综合性评估。企业价值评估的一般对象是企业整体的经济价值。
二、为什么（目的）
企业价值评估的目的：适用于设立公司、企业改制、股票发行上市、股权转让、企业兼并、收购或分立、联营、组建集团、中外合作、合资、租赁、承包、融资、抵押贷款、法律诉讼、破产清算等目的整体资产评估、企业价值评估。
通过对企业价值的评估，了解和发现企业的价值，有利于做出科学的投资、融资决策，企业发展规划。
三、怎么办（程序）
1. 现场考察，了解管理状况，经营情况，市场情况；
2.委托合同签定，明确评估目的、对象、评估基准日及客户的各项要求；
3.提供清单，收集资料，共同制作。从法律、经济、技术及其获利能力等方面，确定评估对象的定性、定量资料；
4.社会及市场调研、检索资料、分析有关市场需求、价格信息、技术指标、经济指标、国家政策、行业动态等；
5.起草报告，实行内部三级审核制度；
6.征求意见、完善报告，项目移交。
