******控股集团股份有限公司拟股权转让涉及******房地产顾问有限公司股东全部权益价值资产评估报告

资产评估业务名称：******控股集团股份有限公司拟股权转让涉及******房地产顾问有限公司股东全部权益价值资产评估报告

企业评估类型：股东全部权益市场价值

国民经济行业分类：股权转让

报告文号：业评资字[2023]第****号

经济行为：根据已获得批准的《XXX经济行为文件XXX》，同意对******房地产顾问有限公司进行股权转让。
评估目的 简述：股权转让
为******控股集团股份有限公司拟股权转让而涉及的******房地产顾问有限公司股东全部权益在评估基准日时的市场价值提供参考依据。
评估基准日：2023年05月31日

评估对象：评估对象为******房地产顾问有限公司股东全部权益价值。

评估范围：评估范围为******房地产顾问有限公司截至评估基准日的全部资产和负债。

价值类型：市场价值

评估方法：
根据国家关于资产评估的有关法规，遵循独立、客观、公正和科学的原则及其他一般公认的评估原则，我们对委托评估范围内资产进行了必要的核查及技术调查，实施了我们认为必要的其他程序，在此基础上，分别对资产基础法、市场法、收益法三种评估方法的适用性进行了分析判断（对收益法、市场法、资产基础法的分析判断情况见下段论述），并采用资产基础法和收益法评估被评估企业的股东权益价值。
1、市场法适用性分析
市场法是指将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例的企业、股东权益、证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值的评估思路。市场法中常用的两种方法是交易案例比较法和上市公司比较法。由于目前我国企业、股权等交易市场不发达，难以找到与被评估单位相同或相类似的参照物，有关调整的指标、技术参数无法获取，因此较难从交易案例途径进行评估；另一方面，鉴于我国目前的实际情况，证券市场处于发展阶段，上市公司股票价格波动较大，往往与其获利能力有所背离，很难以公司股票价格公正反映公司价值，因此难以采用上市公司市场法估算。因此，在现在的市场法条件下，不宜采用市场法进行评估。
2、资产基础法适用性分析
对于有形资产而言，资产基础法以账面值为基础，只要账面值记录准确，使用资产基础法进行评估相对容易准确。由于资产基础法是以资产负债表为基础，从资产成本的角度出发，以各单项资产及负债的市场价值（或其他价值类型）替代其历史成本，并在各单项资产评估值加和的基础上扣减负债评估值，从而得到企业净资产的价值。
被评估单位各项资产资料齐备，可以在市场上取得类似资产的价格信息，满足采用成本途径评估的要求，故可以采用资产基础法进行评估。
3、收益法适用性分析
本次被评估单位为房地产中介企业，原主营业务为房地产代销，从2022年上半年开始不再承接新业务，陆续进行存量业务清理，至评估基准日企业仅有员工1人，办公场地租金由******支付，实际使用人为******以及其关联单位，目前未来经营方向无明确方案，其预期收益难以估计，故不适宜采用收益法。
经上述综合分析，本次采用资产基础法评估。

企业资产评估核心作用：
一、是什么
企业价值评估，是指注册资产评估师对评估基准日特定目的下企业整体价值、股东全部权益价值或部分权益价值进行分析、估算并发表专业意见并撰写报告书的行为和过程。是将一个企业作为一个有机整体，依据其拥有或占有的全部资产状况和整体获利能力，充分考虑影响企业获利能力的各种因素，结合企业所处的宏观经济环境及行业背景，对企业整体公允市场价值进行的综合性评估。企业价值评估的一般对象是企业整体的经济价值。

二、为什么（目的）
企业价值评估的目的：适用于设立公司、企业改制、股票发行上市、股权转让、企业兼并、收购或分立、联营、组建集团、中外合作、合资、租赁、承包、融资、抵押贷款、法律诉讼、破产清算等目的整体资产评估、企业价值评估。
通过对企业价值的评估，了解和发现企业的价值，有利于做出科学的投资、融资决策，企业发展规划。

三、怎么办（程序）
1. 现场考察，了解管理状况，经营情况，市场情况；
2.委托合同签定，明确评估目的、对象、评估基准日及客户的各项要求；
3.提供清单，收集资料，共同制作。从法律、经济、技术及其获利能力等方面，确定评估对象的定性、定量资料；
4.社会及市场调研、检索资料、分析有关市场需求、价格信息、技术指标、经济指标、国家政策、行业动态等；
5.起草报告，实行内部三级审核制度；
6.征求意见、完善报告，项目移交。