中山投资性房地产公允价值评估案例，如何房地产及土地评估确认其公允价值？

在当前复杂多变的市场环境中，投资性房地产公允价值评估发挥着关键作用。通过正规资产评估机构完成的评估报告，企业还能优化资源配置、提高经营效率提供有力支持。评估不仅为企业提供了可靠的公允价值参考，确保财务报告的正规与透明，还帮助投资者更好地理解资产的真实市场价值，从而做出明智的决策。因此，资产评估在企业财务管理中不可或缺。

那在投资性房地产公允价值评估过程中，评估机构是依照哪些流程完成评估报告的呢？以业勤评估服务过的中山投资性房地产公允价值评估案例举例。下面是该评估案例的基本情况：

中山市******有限公司因财务报告目的拟对账面投资性房地产进行公允价值计量，为让本次资产评估报告更具正规性及可靠度，该公司委托在中山资产评估机构圈层中有良好评价的业勤资产评估机构进行评估。

签署《评估委托合同书》后，业勤评估与委托人确认本次评估对象及评估范围，评估对象：为委托人因财务报告目的拟以公允价值计量投资性房地产提供委估资产公允价值参考依据；评估范围：中山市******有限公司持有的位于中山市黄圃镇**路**楼办公室、3#门车间等共5处投资性房地产，具体评估范围包括房屋建筑物及其合理分摊的土地使用权、附属于房屋建筑物且不可分割的装修、供水、供电、消防等设施价值，但不包括其室内动产、债权债务、特许经营权等其它财产和权益。评估对象于评估基准日采用公允价值计量的原始入账价值为******元，账面净值为******元。另确认本次中山投资性房地产公允价值评估价值类型属于公允价值。

业勤资产评估机构了解完评估基本信息后，向委托人提出中山投资性房地产公允价值评估必要的资料需求，分别为委托人营业执照、资产评估委托合同、经济行为文件、资产评估清查明细表及《土地使用证》、《房地产权证》（复印件）。

待资料清单收集完成后，业勤资产评估机构对房地产公允价值评估现场做进一步的了解，完善评估现场记录及拍照。

业勤资产评估机构对产权持有单位提供的权属资料查验并对现场执行必要的勘查后，相关人员会根据委估资产的实际状况和特点，选择制定具体的中山投资性房地产公允价值评估方法，下面是具体的评估方法选取分析：

该中山投资性房地产公允价值评估案例将从办公、车间物业及土地使用权两个方面进行评估，具体的评估情况如下：

（一）办公、车间物业评估

1、市场法适用性分析

本次评估对象分别为办公、车间物业，所处区域同类房地产体量小，市场活跃度低，同类物业交易不频繁，交易案例不容易获取，不适宜采用市场法进行评估测算。

2、收益法适用性分析

本次评估对象分别为办公、车间物业，区域同类物业出租体量非常大，租赁市场活跃，出租率较高，获取市场租金较为容易，房地产未来收益可以预测，适宜采用收益法进行评估测算。

3、成本法适用性分析

评估对象以厂房物业为主，所在区域土地市场价具有政府指导价（基准地价），可以采用基准地价系数修正法计算地价；同时，目前房地产开发成本数据较为公开透明，广联达、政府造价网站以及其他各类网站均能查询同类物业建造成本，利息、利润以及各类费用均有较为公开渠道获知。基于上述分析，本次评估适宜采用成本法进行测算。

4、假设开发法适用性分析

本次评估对象为已开发完成物业，中山投资性房地产公允价值评估,投资性房地产公允价值评估,土地评估已建成并且投入使用，与周边类似物业同等使用，且不需要改建，因此不适宜采用假设开发法。

综上所述，该中山投资性房地产公允价值评估的办公、车间物业适宜采用的评估方法为收益法、成本法。

（二）土地使用权评估

本次中山投资性房地产公允价值评估案例涉及的土地使用权评估方法如下：

1、市场比较法适用性分析

评估对象位于中山市黄圃镇，土地用途为工业用地，所在区域近年同用途或类似用途土地公开交易的案例较少，所搜集到的公开交易案例可比性不高，故本次评估不适宜采用市场比较法。

2、收益还原法适用性分析

收益还原法是在估算土地在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估基准日时收益总和的方法。目前，评估对象土地所在区域存在一定土地出租案例，案例信息可以获取，具有较强可比性，因此，本次评估适宜选用收益还原法。

3、剩余法适用性分析

本次评估对象位于厂区内部，为已开发完成物业，已建成并且投入使用，与周边类似物业同等使用，且不需要改建，中山投资性房地产公允价值评估,投资性房地产公允价值评估,土地评估故本次评估不适宜采用剩余法。

4、成本逼近法适用性分析

从成本逼近法所测算之土地价格来看，其价格构成主要为土地取得费用、土地开发费用和土地增值收益等，土地取得费用为取得土地而向原土地使用者（或土地所有者）支付的费用，主要形式有：国家征收土地所发生的土地补偿费用；征用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁补偿费用。经调查，目前中山市各地征收（用）土地补偿标准有一定差别，对个别的征地成本费用较难掌握，往往采用成本逼近法积算得的工业用地土地使用权价格会明显低于正常市场价值，故本次评估不宜采用成本逼近法。

5、基准地价系数修正法

根据2023年2月24日开始施行的关于《中山市2022年国有建设用地基准地价更新成果》，基准地价价格基准日为2021年1月1日，距离评估基准日未超过6年，因此本次评估可以采用基准地价系数修正法。

综上所述，本次评估对土地使用权采用收益法、基准地价系数修正法进行测算。

根据《以财务报告为目的的评估指南》，选择评估方法时应当与前期采用的评估方法保持一致。本次评估为首次评估，根据评估对象的特点，本次评估房地产采用成本法、收益法；土地使用权采用收益法和基准地价系数修正法。各专业评估小组对各类资产评估的初步结果，进行汇总分析，检查并确认有无错、漏、重评的情况，对中山投资性房地产公允价值评估结果进行必要的调整、修改和完善，再按评估机构内部资产评估报告三审制度和程序对报告进行组织审查后与委托人交换意见并提交《资产评估报告》。

若您也有相关投资性房地产、土地价值评估或其他类型的评估服务需求，请搜索“业勤评估”或拨打199-2473-8813，业勤评估将为您出具科学合规的评估报告。