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广州市******房地产开发公司拟公开转让资产涉及位于广州市番禺区沙湾镇****路**号的办公用途房地产市场价值资产评估报告

类型：单项资产评估 发布时间：2025-04-10 17:51:34 分享：
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  • 详细内容
    报告书名称：广州市******房地产开发公司拟公开转让资产涉及位于广州市番禺区沙湾镇****路**号的办公用途房地产市场价值资产评估报告
    委托人：广州市******房地产开发公司
    类型：单项资产
    评估目的：为委托人拟公开转让资产提供委估资产市场价值参考依据。
    价值类型：市场价值
    评估基准日：2025年02月11日
    经济行为/客户需求：根据《广州市******房地产开发公司会议纪要》（****房会纪﹝2024﹞**号），广州市******房地产开发公司拟公开转让资产，该行为已获得批准，故委托评估机构对拟公开转让资产涉及的资产市场价值进行评估。
    评估对象及范围：根据拟进行的经济行为需要，本次资产评估的评估对象为房地产，评估范围为位于广州市番禺区沙湾镇****路**号的办公用途房地产，总建筑面积合计为**㎡，具体包括房屋建筑物及其全部所占的土地使用权、附属于房屋建筑物且不可分割的装修、供水、供电、消防等设施价值，但不包括其室内动产、债权债务、特许经营权等其它财产和权益。截止评估基准日，评估范围内的房地产账面原值为****元，账面净值为****元。
    经委托人确认，评估对象的转让方案如下：
    ①共1宗，按现状转让；
    ②转让价格包含增值税，转让双方各付各税；
    ③可能存在欠缴的物业管理费、水电费等相关费用，由转让方负责缴清；
    ④统一以人民币为交易币种。
    评估对象及评估范围与经济行为所涉及的评估对象和评估范围为一致。
    评估实施程序：广州业勤派出项目负责人与广州市******房地产开发公司联系，了解委托人的评估目的（需求)，根据本次评估目的，协助委托方确定委托评估范围以及本次评估需要的资料清单；并签订《评估委托合同书》。
    （1）评估目的（客户需要）
    为委托人拟公开转让资产提供委估资产市场价值参考依据。
    （2）评估对象及范围
    根据拟进行的经济行为需要，本次资产评估的评估对象为房地产，评估范围为位于广州市番禺区沙湾镇****路**号的办公用途房地产，总建筑面积合计为**㎡，具体包括房屋建筑物及其全部所占的土地使用权、附属于房屋建筑物且不可分割的装修、供水、供电、消防等设施价值，但不包括其室内动产、债权债务、特许经营权等其它财产和权益。截止评估基准日，评估范围内的房地产账面原值为****元，账面净值为****元。
    经委托人确认，评估对象的转让方案如下：
    ①共1宗，按现状转让；
    ②转让价格包含增值税，转让双方各付各税；
    ③可能存在欠缴的物业管理费、水电费等相关费用，由转让方负责缴清；
    ④统一以人民币为交易币种。
    评估对象及评估范围与经济行为所涉及的评估对象和评估范围为一致。
    （3）资料清单
    1.委托人营业执照（复印件）；
    2.采购合同（复印件）
    3.《广州市******房地产开发公司会议纪要》（****房会纪﹝2024﹞**号）（复印件）
    4.《房地产权证》（粤房地证字第****号）（复印件）
    5.《转让方案》（复印件）
    6.《资产评估申报明细表》（复印件）
    7.《企业关于进行资产评估有关事项的说明》（复印件）
    8.评估委托人承诺函（复印件）
    （4）评估程序实施过程和情况：
    （一）前期准备阶段
    1、初期接触：在签署《采购合同》前，本公司派出项目负责人与委托人接触，了解委托评估资产的基本情况，向委托人介绍本公司的基本情况、评估程序以及对本项目的相关建议等，并就委托评估目的、评估范围、评估收费以及委托人应提供的资料、如何协助工作等事项进行协商；
    2、经协商后，本公司就评估对象内容及特点，拟定工作计划，确定评估目的、评估对象和评估范围，选定评估基准日，并签定了《采购合同》；
    3、评估项目组人员对委估对象实地进行总体了解，布置资产评估工作，指导委托人进行委估资产申报工作，收集资产评估所需基本文件资料。
    （二）资产清查核实和现场勘察阶段
    1、评估人员辅导产权持有方进行资产清查、申报评估资产明细表等评估资料的收集整理；
    2、项目小组赴现场进行现场勘察，听取有关人员对本次评估涉及的相关资产历史和现状的介绍，了解评估对象的基本情况，清查时间为2025年2月11日；
    3、现场对评估对象进行了解，做好并完善记录、拍照。 
    （三）评定估算阶段
    1、根据委估资产的实际状况和特点，选择制定具体的评估方法；
    2、查阅委估资产的产权证明文件、对产权持有单位提供的权属资料进行查验； 
    3、收集价格信息资料，开展市场调研询价工作；
    4、对各项委估资产进行数据处理，分项评定估算，并初步汇算出评估价值。
    （四）评估汇总阶段
    根据各专业评估小组对各类资产评估的初步结果，进行汇总分析，检查并确认有无错、漏、重评的情况，对评估结果进行必要的调整、修改和完善。
    （五）提交报告阶段
    评估小组组织讨论并分析评估结果，撰写评估报告，与委托人就评估结果交换意见，在全面考虑有关意见后，按评估机构内部资产评估报告三审制度和程序对报告进行组织审查，汇集工作底稿。最后，向委托人提交《资产评估报告》。      
    （5）评估方法的选择
    1、市场法适用性分析
    本次评估对象为办公物业，评估对象所在位置同一供需圈有较多类似用途物业交易实例，交易实例容易获取，适合采用市场法进行评估测算。
    2、收益法适用性分析
    评估对象为办公物业，区域同类物业出租体量较大，租赁市场较活跃，出租率较高，获取市场租金较为容易，房地产未来收益可以预测，故可以采用收益法进行测算。
    3、成本法适用性分析
    成本法是以重置资本构成的途径考量资产价值，而非直观从市场角度反映价值，精确度相对较低，比较适用交易很少、没有收益或收益不明确的房地产。评估对象周边交易或租赁成交案例较为活跃的前提下，成本法不适宜作为首选的评估方法。
    4、假设开发法适用性分析
    本次评估对象为已开发完成物业，已建成多年，并且投入使用多年，与周边类似物业同等使用，且不需要改建，因此不适宜采用假设开发法。
    综上所述，本次评估采用市场法、收益法进行测算。
    （6）出具评估报告

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