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广州市医院拟公开出租房地产涉及的位于广州市路号广州市**医院新门诊楼、综合住院楼、肺科楼等内共11处自动售卖机点位的首年月租金市场价值资产评估报告

类型：单项资产评估发布时间：2024-09-27 16:02:37 分享：

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详细内容

报告书名称：广州市******医院拟公开出租房地产涉及的位于广州市****路**号广州市******医院新门诊楼、综合住院楼、肺科楼等内共11处自动售卖机点位的首年月租金市场价值资产评估报告

委托人：广州市******医院

类型：单项资产

评估目的：为委托人拟公开出租提供委估资产的租金市场价值参考依据。

价值类型：市场价值

评估基准日：2024年01月31日

经济行为/客户需求：根据《关于无人售货机投放数量及地点的请示》，广州市******医院拟进行公开出租，该行为已获得批准，故委托评估机构对拟公开出租涉及的位于广州市****路**号广州市******医院新门诊楼、综合住院楼、1号楼、16号楼、7号楼、肺科楼内11处自动售卖机点位首年月租金市场价值进行评估。

评估对象及范围：根据拟进行的经济行为需要，本次资产评估的评估对象为房地产首年月租金，评估范围为位于广州市****路**号广州市******医院新门诊楼、综合住院楼、1号楼、16号楼、7号楼、肺科楼内11处自动售卖机点位，包括房屋建筑物及合理分摊的土地使用权、附属于房屋建筑物且不可分割的装修、供水、供电、消防等设施，不包括动产、债权债务、特许经营权等其它财产和权益。

评估对象及评估范围与经济行为所涉及的评估对象和评估范围为一致。详见委托人提供的《资产评估清查明细表》。

评估实施程序：广州业勤派出项目负责人与广州市******医院联系，了解委托人的评估目的（需求)，根据本次评估目的，协助委托方确定委托评估范围以及本次评估需要的资料清单；并签订《评估委托合同书》。

（1）评估目的（客户需要）

为委托人拟公开出租提供委估资产的租金市场价值参考依据。

（2）评估对象及范围

根据拟进行的经济行为需要，本次资产评估的评估对象为房地产首年月租金，评估范围为位于广州市****路**号广州市******医院新门诊楼、综合住院楼、1号楼、16号楼、7号楼、肺科楼内11处自动售卖机点位，包括房屋建筑物及合理分摊的土地使用权、附属于房屋建筑物且不可分割的装修、供水、供电、消防等设施，不包括动产、债权债务、特许经营权等其它财产和权益。

评估对象及评估范围与经济行为所涉及的评估对象和评估范围为一致。详见委托人提供的《资产评估清查明细表》。

经委托人确认，评估对象的租赁条件如下：

①单台自动售卖机占地面积不超过1㎡；

②租赁期限：3年；

③租金在租赁期内无递增，评估值为首年月租金价值；

④用途：合法证载用途为医卫慈善用地，出租用途为自动售卖机；

⑤租赁价格为含税价（增值税），租赁双方税费各付；

⑥物业管理费、水电费等相关费用由承租方承担；

⑦统一以人民币为交易币种。

（3）资料清单

1.委托人营业执照副本

2.资产评估委托合同

3.评估清查明细表

4.经济行为文件《关于无人售货机投放数量及地点的请示》

5.国有土地使用证（复印件）

6.资产评估委托人承诺函

（4）现场调查、资料收集与分析：

2024年01月31日本公司评估人员评估人员在委托人工作人员带领下进行现场勘察，对本次待评估设备就外表、功能进行现场勘查，填写设备现场勘查表。

在委托人相关工作人员带领下，对被评估单位申报资产进行盘点和现场勘察，对其提供的资料进行验证，同时对可能影响资产评估重大事项进行调查了解，并针对不同资产的性质、特点，采取不同的勘查方法，核实资产数量、使用状态、产权及其他影响评估作价的重要因素。

（5）评定估算

根据《资产评估基本准则》、《资产评估执业准则--资产评估报告》、《资产评估执业准则——资产评估方法》，资产评估基本的评估方法有三种：市场法、收益法和成本法，根据国家关于资产评估的有关法规，遵循独立、客观、公正和科学的原则及其他一般公认的评估原则，我们对委托评估范围内资产进行了必要的核查及技术调查，实施了我们认为必要的其他程序，在此基础上，分别对资产市场法、收益法、成本法三种评估方法的适用性进行了分析判断（对市场法、收益法、成本法的分析判断情况见下段论述）。本次结合评估对象的具体特点及评估目的等，确定选用市场法、成本法进行估价。

1、市场法适用性分析

评估对象所在位置同一供需圈有较多类似用途物业出租实例，市场交易信息容易获取，故本次评估适宜选用市场法。

2、收益法适用性分析

本次评估可采用合适的方法确定自动售卖机的销售收入，扣除承租者承担的维护费用、人工成本、设备费、税费等成本后，再扣除承租者的合理利润得出评估对象的客观租金，因此本次评估适宜选用收益法。

3、成本法适用性分析

由于房地产的租金取决于房地产市场供求关系，而非花费的成本，房地产成本的增加不一定能增加其租赁价值，故本次评估不适宜采用成本法进行评估。

综上所述，本次评估采用市场法、收益法进行测算，经分析最终得出本次评估结论。

（6）出具评估报告

客户反馈

成功图片：现场勘察图、成果图

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