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广州市**医院拟出租资产涉及位于番禺区镇路号层的饭堂用途房地产及其配套设施设备首年月租金市场价值的资产评估报告

类型：单项资产评估发布时间：2024-09-20 16:04:21 分享：

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详细内容

报告书名称：广州市******医院拟出租资产涉及位于番禺区****镇****路**号**层的饭堂用途房地产及其配套设施设备首年月租金市场价值的资产评估报告

委托人：广州市******医院

类型：单项资产

评估目的：为委托人提供拟出租资产的租金市场价值参考依据。

价值类型：市场价值

评估基准日：2023年12月06日

经济行为/客户需求：依据《关于出租的说明》，广州市******医院拟将位于番禺区****镇****路**号**层的饭堂用途房地产及配套设施设备进行出租，故委托评估机构对拟出租资产进行租金市场价值评估。

评估对象及范围：本次资产评估的评估对象为房地产及配套功能资产首年月租金，评估范围为位于番禺区****镇****路**号**层、可出租面积194.60㎡的饭堂用途房地产，包括房屋建筑物及合理分摊的土地使用权、附属于房屋建筑物且不可分割的装修、供水、供电、消防及饭堂配套设施设备，不包括动产、债权债务、特许经营权等其它财产和权益。详见《资产评估申报表》。

经与委托人确认，评估对象的租赁条件详见如下：

① 租赁期限：3年，无免租期；

② 可出租面积：194.60㎡；饭堂配套设施设备共12项，评估对象按现状出租；

③ 租金及租金交付标准：签署《租赁合同》时承租方须缴纳2个月租金作为履约保证金，同时应交付首月租赁费用，每月交付当月租金，租金不包含管理费、维护费；

④ 出租用途：饭堂；

⑤ 年租金递增：租金每年提升1%，评估值为首年月租金价值；

⑥租赁价格为含税价（增值税），租赁双方税费各付；

⑦管理费、维护费、水电费等相关费用由承租方承担；

⑧统一以人民币为交易币种；

评估对象及评估范围与经济行为所涉及的评估对象和评估范围为一致。

评估实施程序：广州业勤派出项目负责人与广州市******医院联系，了解委托人的评估目的（需求)，根据本次评估目的，协助委托方确定委托评估范围以及本次评估需要的资料清单；并签订《评估委托合同书》。

（1）评估目的（客户需要）

为委托人提供拟出租资产的租金市场价值参考依据。

（2）评估对象及范围

本次资产评估的评估对象为房地产及配套功能资产首年月租金，评估范围为位于番禺区****镇****路**号**层、可出租面积194.60㎡的饭堂用途房地产，包括房屋建筑物及合理分摊的土地使用权、附属于房屋建筑物且不可分割的装修、供水、供电、消防及饭堂配套设施设备，不包括动产、债权债务、特许经营权等其它财产和权益。详见《资产评估申报表》。

经与委托人确认，评估对象的租赁条件详见如下：

① 租赁期限：3年，无免租期；

② 可出租面积：194.60㎡；饭堂配套设施设备共12项，评估对象按现状出租；

④ 出租用途：饭堂；

⑤ 年租金递增：租金每年提升1%，评估值为首年月租金价值；

⑥租赁价格为含税价（增值税），租赁双方税费各付；

⑦管理费、维护费、水电费等相关费用由承租方承担；

⑧统一以人民币为交易币种；

评估对象及评估范围与经济行为所涉及的评估对象和评估范围为一致。

（3）资料清单

1、《评估委托合同》（复印件）

2、《资产评估承诺函》（复印件）

3、《房地产权证》（复印件）

4、《关于出租的说明》（复印件）

5、《出租方案》（复印件）

6、《资产评估申报表》（复印件）

7、《关于进行资产评估有关事项的说明》（复印件）

8、委托人事业单位法人证书（复印件）

（4）现场调查、资料收集与分析：

1、评估人员辅导产权持有方进行资产清查、申报评估资产明细表等评估资料的收集整理；

2、项目小组赴所现场进行现场勘察，听取有关人员对本次评估涉及的相关资产历史和现状的介绍，了解评估对象的基本情况，清查时间为2023年12月6日；

3、现场对评估对象进行了解，做好并完善记录、拍照。

4、根据委估资产的实际状况和特点，选择制定具体的评估方法；

5、查阅委估资产的产权证明文件、对产权持有单位提供的权属资料进行查验；

6、收集价格信息资料，开展市场调研询价工作。

（5）评定估算

根据《资产评估基本准则》、《资产评估执业准则--资产评估报告》、《资产评估执业准则——资产评估方法》，资产评估基本的评估方法有三种：市场法、收益法和成本法，根据国家关于资产评估的有关法规，遵循独立、客观、公正和科学的原则及其他一般公认的评估原则，我们对委托评估范围内资产进行了必要的核查及技术调查，实施了我们认为必要的其他程序，在此基础上，分别对资产市场法、收益法、成本法三种评估方法的适用性进行了分析判断（对市场法、收益法、成本法的分析判断情况见下段论述）。本次结合评估对象的具体特点及评估目的等，确定选用市场法、成本法进行估价。

1、市场法适用性分析

本次评估对象设定出租用途为饭堂，本次评估对象用作医院饭堂，为医院职工、病人提供餐饮服务。因评估对象为医院内饭堂，不同医院之间因职工、病人规模、饭堂的饭菜售价等其他条件差异难以量化，对因素差异修正难以把握，故不宜采用市场法进行评估。

2、收益法适用性分析

本次评估对象设定出租用途为饭堂，对医院职工、病人提供餐饮服务，位于医院内，职工、病人人数稳定，消费人群稳定，未来收益稳定，可通过往年经营情况，预测饭堂未来营业总收入，然后求出主营业务成本、费用（不含饭堂租金）、税费，从而得到营业总成本，再求出经营者利润，最后用营业总收入减去营业总成本和经营者利润之和，得到饭堂租金，故宜用收益法进行评估。

3、成本法适用性分析

由于资产的租金取决于市场供求关系，而非花费的成本，资产取得成本的增加不一定能增加其租赁价值，故不适宜采用成本法进行评估。

综上所述，本次评估采用收益法进行测算。

（6）出具评估报告

成功图片：现场勘察图、成果图

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