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广州**发展有限公司因土地承包经营权流转事宜拟了解土地承包费涉及位于广州市从化区镇村的农用地首年土地承包费市场价值资产评估报告

类型：单项资产评估发布时间：2024-03-22 19:02:07 分享：

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详细内容

报告书名称：广州******发展有限公司因土地承包经营权流转事宜拟了解土地承包费涉及位于广州市从化区**镇**村的农用地首年土地承包费市场价值资产评估报告

委托人：广州******发展有限公司

类型：单项资产

评估目的：为委托人因土地承包经营权流转事宜拟了解土地承包费的市场价值提供参考依据。

价值类型：市场价值

评估基准日：2024/3/1

经济行为/客户需求：广州******发展有限公司因土地承包经营权流转事宜拟了解土地承包费，故委托评估机构对位于广州市从化区**镇**村的农用地首年土地承包费市场价值进行评估。

评估对象及范围：根据拟进行的经济行为需要，本次资产评估的评估对象为首年土地承包费，评估范围为位于广州市从化区**镇**村的农用地首年土地承包费，包括土地使用权，不包括动产、债权债务、特许经营权等其它财产和权益。

评估对象及评估范围与经济行为所涉及的评估对象和评估范围为一致。详见委托人提供的《资产评估清单》。

经委托人确认，评估对象的租赁条件如下：

①土地承包年限：18年；

②土地面积：****亩；

③评估用途：农用地；

④递增方式：每3年递增5%，评估值为首年土地承包费；

⑤统一以人民币为交易币种。

评估实施程序：

广州业勤派出项目负责人与广州******发展有限公司联系，了解委托人的评估目的（需求)，根据本次评估目的，协助委托方确定委托评估范围以及本次评估需要的资料清单；并签订《评估委托合同书》。

（1）评估目的（客户需要）

为委托人因土地承包经营权流转事宜拟了解土地承包费的市场价值提供参考依据。

（2）评估对象及范围

根据拟进行的经济行为需要，本次资产评估的评估对象为首年土地承包费，评估范围为位于广州市从化区**镇**村的农用地首年土地承包费，包括土地使用权，不包括动产、债权债务、特许经营权等其它财产和权益。

评估对象及评估范围与经济行为所涉及的评估对象和评估范围为一致。详见委托人提供的《资产评估清单》。

经委托人确认，评估对象的租赁条件如下：

①土地承包年限：18年；

②土地面积：****亩；

③评估用途：农用地；

④递增方式：每3年递增5%，评估值为首年土地承包费；

⑤统一以人民币为交易币种。

（3）资料清单

1.评估清查明细表

2.委托人/产权持有人承诺函

3.委托人（复印件）

（4）现场调查、资料收集与分析：

1.评估人员辅导产权持有方进行资产清查、申报评估资产明细表等评估资料的收集整理；

2.项目小组赴所现场进行现场勘察，听取有关人员对本次评估涉及的相关资产历史和现状的介绍，了解评估对象的基本情况，清查时间为2024年03月01日；

3.现场对评估对象进行了解，做好并完善记录、拍照。

（5）评定估算

根据《资产评估基本准则》、《资产评估执业准则--资产评估报告》、《资产评估执业准则——资产评估方法》，资产评估基本的评估方法有三种：市场法、收益法和成本法，根据国家关于资产评估的有关法规，遵循独立、客观、公正和科学的原则及其他一般公认的评估原则，我们对委托评估范围内资产进行了必要的核查及技术调查，实施了我们认为必要的其他程序，在此基础上，分别对资产市场法、收益法、成本法三种评估方法的适用性进行了分析判断（对市场法、收益法、成本法的分析判断情况见下段论述）。本次结合评估对象的具体特点及评估目的等，确定选用成本法进行估价。

1、市场法适用性分析

本次评估对象为农用地，评估对象所在位置同一供需圈有较多类似用途物业土地承包费交易实例，市场交易资料容易获取，因此本次评估适宜选用市场法。

2、收益法适用性分析

本次评估对象位于广州市从化区**镇，用途为农用地，根据广州市规划和自然资源局于2023年12月21日公布，自2024年1月1日起施行的《广州市规划和自然资源局关于公布2023年广州市国有建设用地基准地价等4项成果的通告》（穗规划资源字〔2023〕38号），现行基准地价价格基准日为2023年01月01日。本次估价期日与基准地价价格基准日相差不到1年，未超过3年。评估对象位于基准地价覆盖范围内，故可用基准地价系数修正法测算土地的市场价值，再利用收益法倒算出土地有偿使用费市场价值，因此本次评估可选用收益法。

3、成本法适用性分析

由于房地产的租金取决于房地产市场供求关系，而非花费的成本，房地产成本的增加不一定能增加其租赁价值，故本次评估不适宜采用成本法进行评估。

综上所述，本次评估采用市场法、收益法进行测算，经分析最终得出本次评估结论。

（6）出具评估报告

上一条：