贵阳市发展集团有限公司因保全物置换涉及贵阳停车产业投资发展有限公司股东全部权益市场价值的资产评估报告

企业评估类型：股东全部权益价值

国民经济行业分类：保全物置换

经济行为：根据《中共贵阳市发展集团有限公司委员会会议纪要》（党议〔2022]号）、《贵阳市发展集团有限公司专题会议纪要》（专议〔2022〕号）、《贵阳市发展集团有限公司董事会决议》（董决字[2021]号），为保障公司的正常运转经营，防范经营风险，针对中铁一局申请法院冻结的贵阳市发展集团有限公司银行账户，拟使用停车公司股权进行换封抵押，同意委托广州业勤资产评估土地房地产估价有限公司承接停车股权换封抵押资产评估工作。贵阳市发展集团有限公司持有的停车公司60%股权，故需对贵阳停车产业投资发展有限公司股东全部权益价值进行资产评估。

评估目的：本次评估是对贵阳**停车产业投资发展有限公司于2022年2月28日的股东全部权益价值进行评估，为委托人保全物置换提供价值参考依据。

评估基准日：2022年02月28日

评估对象： 股东全部权益价值

评估方法：广州业勤资产评估采用资产基础法、收益法评估

理由：
1、对于市场法的应用分析1、对于收益法的应用分析
评估人员从企业总体情况、本次评估目的和企业财务报表分析等方面对本评估项目能否采用收益法做出适用性判断。
（1）总体情况判断
①被评估资产是经营性资产，产权明确并保持完好，企业具备持续经营条件。
②被评估资产是能够用货币衡量其未来收益的资产，表现为企业未来营业收入能够以货币计量的方式流入，相匹配的成本费用能够以货币计量的方式流出，其他经济利益的流入流出也能够以货币计量，因此企业整体资产的获利能力所带来的预期收益能够用货币衡量。
③被评估资产承担的风险能够用货币衡量。企业的风险主要有行业风险、经营风险和财务风险，这些风险都能够用货币衡量。
（2）评估目的判断
本次评估目的是为委托人因保全物置换涉及被评估单位股东全部权益提供价值参考，要对被评估单位的市场公允价值予以客观、真实的反映，不能局限于对各单项资产价值予以简单加总，还要综合体现企业经营规模、行业地位、成熟的管理模式所蕴含的整体价值，即把企业作为一个有机整体，以整体的获利能力来体现股东权益价值。
（3）财务资料判断
企业具有较为完整的财务会计核算资料，企业经营正常，并能对未来获利能力做出预测。
（4）收益法参数的可选取判断
目前国内资本市场已经有了长足的发展，相关贝塔系数、无风险报酬率、市场风险报酬等资料能够较为方便地取得，采用收益法评估的外部条件较成熟，同时采用收益法评估也符合国际惯例。
综合以上四方面因素的分析，评估人员认为本次评估项目在理论上和操作上可以采用收益法。

2、对于资产基础法的应用分析
对于有形资产而言，资产基础法以账面值为基础，只要账面值记录准确，使用资产基础法进行评估相对容易准确。由于资产基础法是以资产负债表为基础，从资产成本的角度出发，以各单项资产及负债的市场价值（或其他价值类型）替代其历史成本，并在各单项资产评估值加和的基础上扣减负债评估值，从而得到企业净资产的价值。
被评估单位各项资产资料齐备，可以在市场上取得类似资产的价格信息，满足采用成本途径评估的要求，故可以采用资产基础法进行评估。

资产基础法涉及需要评估版块： 

长期股权投资涉及1家公司的股权，固定资产-车辆、电子设备、在建工程，其他非流动资产等。

收益法评估： 

被评估单位主要收入为停车位收入；主要现金流出主要为收费人工成本及电费成本，经营方需承担经营必要的高杆设备的建设成本、运营成本、税金、费用。

企业资产评估核心作用： 

一、是什么
企业价值评估，是指注册资产评估师对评估基准日特定目的下企业整体价值、股东全部权益价值或部分权益价值进行分析、估算并发表专业意见并撰写报告书的行为和过程。是将一个企业作为一个有机整体，依据其拥有或占有的全部资产状况和整体获利能力，充分考虑影响企业获利能力的各种因素，结合企业所处的宏观经济环境及行业背景，对企业整体公允市场价值进行的综合性评估。企业价值评估的一般对象是企业整体的经济价值。

二、为什么（目的）
企业价值评估的目的：适用于设立公司、企业改制、股票发行上市、股权转让、企业兼并、收购或分立、联营、组建集团、中外合作、合资、租赁、承包、融资、抵押贷款、法律诉讼、破产清算等目的整体资产评估、企业价值评估。
通过对企业价值的评估，了解和发现企业的价值，有利于做出科学的投资、融资决策，企业发展规划。

三、怎么办（程序）
1. 现场考察，了解管理状况，经营情况，市场情况；
2.委托合同签定，明确评估目的、对象、评估基准日及客户的各项要求；
3.提供清单，收集资料，共同制作。从法律、经济、技术及其获利能力等方面，确定评估对象的定性、定量资料；
4.社会及市场调研、检索资料、分析有关市场需求、价格信息、技术指标、经济指标、国家政策、行业动态等；
5.起草报告，实行内部三级审核制度；
6.征求意见、完善报告，项目移交。