广州物业管理有限公司拟进行股权转让涉及广州工程有限公司股东全部权益价值的资产评估报告

企业评估类型：股东全部权益价值

国民经济行业分类：股权转让

经济行为：根据《广州****投资集团有限公司2021年第十九次董事会会议纪要》（**董纪〔2021〕**号），广州****物业管理有限公司拟进行股权转让，需要对该经济行为所涉及的广州****工程有限公司股东全部权益价值进行评估，本次资产评估结论作为该经济行为计算相关资产价值的参考。

评估目的：本次评估是为上述经济行为提供广州****工程有限公司股东全部权益在评估基准日时的市场价值参考依据。

评估基准日：2021年12月31日

评估对象： 股东全部权益价值

涉及需要评估版块： 固定资产、长期待摊费用、往来款等

评估方法：广州业勤资产评估采用资产基础法评估

理由：
1、对于市场法的应用分析
市场法是以现实市场上的参照物来评价评估对象的现行公平市场价值，它具有评估角度和评估途径直接、评估过程直观、评估数据直接取材于市场、评估结果说服力强的特点。但由于在国内流通市场上难于找到在整体规模、资产结构、现金流、增长潜力和风险等方面与评估对象相类似的、足够的交易案例，故本次评估不具备市场法评估条件。
2、对于收益法的应用分析
收益法是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路。评估人员从企业总体情况、本次评估目的和企业财务报表分析等方面对本评估项目能否采用收益法做出适用性判断。
（1）总体情况判断
被评估企业成立于2020年7月，根据成立以来财务状况分析，被评估单位均出现亏损情况，随着公司股权变更，企业未来经营方向、经营模式等不确定性加大，未来收益难以预测。
（2）评估目的判断
本次评估目的是为委托人拟股权转让提供价值参考，要对被评估单位的市场公允价值予以客观、真实的反映，因被评估企业无法提供未来经营模式等详细规划，且企业未来收益情况受未来市场变化影响较大，导致收益法评估结果存在较大的主观性和不确定性，进而影响结果的客观性和准确性，用作本次评估目的较为容易引起质疑。
（3）财务资料判断
企业成立于2020年7月，虽然企业正常经营中，但成立时间短，历史经营数据较少，且无法提供未来经营模式等详细规划，亦未能提供对未来获利能力等相关情况的预测，企业的持续经营能力、发展前景较难预测。
综合以上因素的分析，评估人员认为本次评估不宜选用收益法。
3、对于资产基础法的应用分析
对于有形资产而言，资产基础法以账面值为基础，只要账面值记录准确，使用资产基础法进行评估相对容易准确。由于资产基础法是以资产负债表为基础，从资产成本的角度出发，以各单项资产及负债的市场价值（或其他价值类型）替代其历史成本，并在各单项资产评估值加和的基础上扣减负债评估值，从而得到企业净资产的价值。
被评估单位各项资产资料齐备，可以在市场上取得类似资产的价格信息，满足采用成本途径评估的要求，故可以采用资产基础法进行评估。
评估人员通过对企业财务状况、持续经营能力、发展前景等进行综合分析后，最终确定采用资产基础法作为本项目的评估方法，合理确定评估值。
（三）采用资产基础法评估企业价值
采用资产基础法评估待估企业价值，即对评估基准日企业所拥有的各项资产，包括所有有形资产、无形资产根据各自具体情况选用适当的具体评估方法分别评估其市场价值并加总，然后扣除评估基准日企业实际承担的各项负债的市场价值之和，从而得出待估企业的市场价值。

各类资产及负债市场价值的具体评估方法说明如下：
1、流动资产评估方法
（1）货币资金。主要为银行存款。对银行存款账面金额进行核实，检查银行对账单和银行存款余额调节表。货币资金经核对无误后，以经核实后的账面价值确认评估价值。
（2）债权性资产：包括应收账款、预付账款、其他应收款，评估人员在对各款项核实无误的基础上，借助于历史资料和现在调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等，以企业合法持有或享有追索权的债权金额为基础，扣除可能存在的回收成本及风险损失后的数额确定为其价值。
2、非流动资产的评估方法
本次评估涉及非流动资产主要为固定资产——设备类
设备采用成本法评估。先行估算设备的评估基准日之重置成本，其组成包括具有替代性的同等或类似设备的购置价或建造成本、税费、运杂费、安装调试费，以及占用资金的利息和合理利润等。然后根据设备的运行维护现状及预计其未来使用情况，相应扣减其实体性贬值及可能存在的功能性贬值、经济性贬值等各项贬值，以此确定待估设备的评估价值。
3、负债的评估
负债的评估依据被评估单位提供的债务情况资料，进行业务与相关凭证账簿资料的抽查核实，重点对大额往来债务进行了业务与合同及其合理性分析。在此基础上，根据评估基准日企业实际需承担的债务项目、该债务项目于评估基准日企业应承担的金额来确定其评估价值。

企业资产评估核心作用： 

一、是什么
企业价值评估，是指注册资产评估师对评估基准日特定目的下企业整体价值、股东全部权益价值或部分权益价值进行分析、估算并发表专业意见并撰写报告书的行为和过程。是将一个企业作为一个有机整体，依据其拥有或占有的全部资产状况和整体获利能力，充分考虑影响企业获利能力的各种因素，结合企业所处的宏观经济环境及行业背景，对企业整体公允市场价值进行的综合性评估。企业价值评估的一般对象是企业整体的经济价值。

二、为什么（目的）
企业价值评估的目的：适用于设立公司、企业改制、股票发行上市、股权转让、企业兼并、收购或分立、联营、组建集团、中外合作、合资、租赁、承包、融资、抵押贷款、法律诉讼、破产清算等目的整体资产评估、企业价值评估。
通过对企业价值的评估，了解和发现企业的价值，有利于做出科学的投资、融资决策，企业发展规划。

三、怎么办（程序）
1. 现场考察，了解管理状况，经营情况，市场情况；
2.委托合同签定，明确评估目的、对象、评估基准日及客户的各项要求；
3.提供清单，收集资料，共同制作。从法律、经济、技术及其获利能力等方面，确定评估对象的定性、定量资料；
4.社会及市场调研、检索资料、分析有关市场需求、价格信息、技术指标、经济指标、国家政策、行业动态等；
5.起草报告，实行内部三级审核制度；
6.征求意见、完善报告，项目移交。