广东******置业有限公司拟出租房地产涉及位于荔湾区黄沙大道***号自编**号首层****等170处专业市场铺位、专业市场仓储用途房地产首年月租金市场价值的资产评估报告

报告书名称：广东******置业有限公司拟出租房地产涉及位于荔湾区黄沙大道***号自编**号首层****等170处专业市场铺位、专业市场仓储用途房地产首年月租金市场价值的资产评估报告

经济行为：广东******置业有限公司拟将位于荔湾区黄沙大道***号自编**号首层****等170处，可出租面积合计为4,409.036㎡的专业市场铺位、专业市场仓储用途房地产进行公开招租，该行为已获得批准，故委托评估机构对拟出租房地产进行租金市场价值评估。

委托人：广东******置业有限公司

价值分析目的：为委托人提供拟出租房地产的租金市场价值参考依据。

价值分析对象：房地产租金

评估基准日：2023年05月31日

价值分析范围：本次资产评估的评估对象为房地产首年月租金，评估范围为位于荔湾区黄沙大道***号自编**号首层****等170处，可出租面积合计为4,409.036㎡的专业市场铺位、专业市场仓储用途房地产，包括房屋建筑物及合理分摊的土地使用权、附属于房屋建筑物且不可分割的装修、供水、供电、消防等设施，不包括动产、债权债务、特许经营权等其它财产和权益。详见《资产评估申报明细表》。

评估方法：市场法、收益法

价值类型：市场价值

评估实施程序：
（1）前期准备阶段
广州业勤派出项目负责人与广东******置业有限公司联系，了解委托人的评估目的（需求)，根据本次评估的目的，协助委托人确定委托评估房地产租金的评估范围以及本次评估需要的资料清单；并签订《资产评估委托合同书》。
1）评估目的（客户需要）
出租房地产
2）评估对象及评估范围
评估对象为房地产租金，评估范围为位于荔湾区黄沙大道***号自编**号首层****等170处，可出租面积合计为4,409.036㎡的专业市场铺位、专业市场仓储用途房地产，包括房屋建筑物及合理分摊的土地使用权、附属于房屋建筑物且不可分割的装修、供水、供电、消防等设施，不包括动产、债权债务、特许经营权等其它财产和权益。详见《资产评估申报明细表》。
3）资料清单
A.评估对象涉及的主要权属证明资料（复印件）
B.《资产评估委托合同书》
C.委托评估清单
D.《出租方案》
E.经济行为批文
F.委托人营业执照
（2）资产清查核实和现场勘察阶段：
项目小组人员**于2023年07月11日赴资产所在地进行现场勘查，听取有关人员对本次评估涉及的相关资产历史和现状的介绍，了解评估对象的基本情况，查勘评估对象的地理位置、实物状况、区位状况等，并对事先收集的有关评估对象资料进行核实，同时收集补充评估所需的其他资料，以及对评估对象进行拍照并填写现场勘查记录等。
评估人员还根据本评估项目的特点及有关准则要求，进行了市场调查，收集了有关的价格、市场信息及相关经济技术指标等资料。
由于评估对象的实物状况、周边区位状况均会对其租金产生影响，本次评估结论在上述假设前提下成立。若评估对象于各评估基准日的实际状况于上述设定存在较大差异，评估结论应相应调整。特提醒报告使用者注意。
经与委托人确认，评估对象的租赁条件详见如下：
①租赁期限：5年；
②可出租面积：合计为4,409.036㎡，评估对象按现状单独出租；
③租金交付标准：每月交付当月租金； 
④用途：评估对象的合法证载用途为仓库，出租用途为专业市场铺位、专业市场仓储；
⑤年租金递增：每处签订租赁合同的物业，租金价格均从第二年起每年在上一年度基础上递增3%，评估值为首年月租金市场价值；
⑥租赁价格为含税价（增值税），租赁双方税费各付；
⑦管理费、水电费等相关费用由承租方承担；
⑧统一以人民币为交易币种。
评估对象及评估范围与经济行为所涉及的评估对象和评估范围为一致。
（3）评定估算
1、根据委估资产的实际状况和特点，选择制定具体的评估方法；
2、查阅委估资产的产权证明文件、对产权持有单位提供的权属资料进行查验； 
3、收集价格信息资料，开展市场调研询价工作。 
4、对各项委估资产进行数据处理，分项评定估算，并初步汇算出评估价值。
（4）评估汇总阶段
根据各专业评估小组对各类资产评估的初步结果，进行汇总分析，检查并确认有无错、漏、重评的情况，对评估结果进行必要的调整、修改和完善。
（5）提交报告阶段
评估小组组织讨论并分析评估结果，撰写评估报告，与委托人就评估结果交换意见，在全面考虑有关意见后，按评估机构内部资产评估报告三审制度和程序对报告进行组织审查，汇集工作底稿。最后，向委托人提交《资产评估报告》。