广州市******中心委托的位于天河区**路**街**号***房的一处房地产市场价格估价报告

报告书名称：广州市******中心委托的位于天河区**路**街**号***房的一处房地产市场价格估价报告

项目背景：长期以来，房地产都是我国国民经济的支柱产业；房地产的上行让大量的资本看到了房产带来的财富效应，所以在过去的二十多年里，上到上市公司，下到有经济实力的私营企业或个人，都囤积了一定数量的房地产。房地产往往也是重要的资产。明**拟申请补交土地出让金，本次估价为估价委托人提供所涉及的待估房地产于业务受理之日2023年05月31日的房地产市场价格参考依据。

委托人：广州市******中心

价值分析目的：明**拟申请补交土地出让金，本次估价为估价委托人提供所涉及的待估房地产于业务受理之日2023年05月31日的房地产市场价格参考依据。

价值分析对象：估价对象为房地产，具体为明**持有的位于天河区**路**街**号***房的建筑面积为94.7553㎡的住宅房地产。

评估基准日：2023年05月31日

价值分析范围：估价对象为房地产，具体为明**持有的位于天河区**路**街**号***房的建筑面积为94.7553㎡的住宅房地产。
估价对象范围包括房屋建筑物及其合理分摊的土地使用权、附属于房屋建筑物且不可分割的装修、供水、供电、消防等设施价值，但不包括其室内动产、债权债务、特许经营权等其它财产和权益。

评估方法：市场法、收益法

价值类型：市场价值

客户需求：明**拟申请补交土地出让金，本次估价为估价委托人提供所涉及的待估房地产于业务受理之日2023年05月31日的房地产市场价格参考依据。

评估实施程序：
广州业勤派出项目负责人与广州市******中心联系，了解委托人的估价目的（需求)，根据本次估价目的，协助委托方确定委托评估房地产的估价范围以及本次评估需要的资料清单；并签订《房地产估价委托合同书》。
（1）估价目的（客户需要）
明**拟申请补交土地出让金，本次估价为估价委托人提供所涉及的待估房地产于业务受理之日2023年05月31日的房地产市场价格参考依据。
（2）估价对象及范围
估价对象为房地产，具体为明**持有的位于天河区**路**街**号***房的建筑面积为94.7553㎡的住宅房地产。
估价对象范围包括房屋建筑物及其合理分摊的土地使用权、附属于房屋建筑物且不可分割的装修、供水、供电、消防等设施价值，但不包括其室内动产、债权债务、特许经营权等其它财产和权益。
（3）资料清单
1.房地产估价清查明细表
2.委托人营业执照
3.房地产权属证明
4.《房地产估价委托人承诺函》
5.《房地产估价委托合同书》
（4）现场调查、资料收集与分析：
根据委托人提供的评估清单及有关资料，估价师对被估价对象进行了现场调查，通过询问、勘查、检查等方式获取评估所需的基础资料，详细了解了估价对象的实物状况，并进行了拍照记录；
估价人员还根据本评估项目的特点及有关准则要求，进行了市场调查，收集了有关的价格、市场信息及相关经济技术指标等资料。
（5）评定估算
根据《房地产估价规范》（GB/T  50291－2015），对于房地产，基本的估价方法有比较法、收益法、成本法、假设开发法等。本次估价根据当地房地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，确定选用比较法和成本法进行估价。
1）比较法技术路线
通过选取几个与估价对象相类似的交易案例作为可比实例，分别对每个可比实例进行交易情况、交易日期、区位状况、权益状况和实物状况修正后，得到各比准价格，再将各比准价格经过分析，以简单算术平均数作为评估值。
比较法计算公式为：
估价对象单价=可比实例价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×区位状况调整系数×实物状况调整系数×权益状况调整系数。
2）成本法技术路线
成本法以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需的各项必要费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金得出估价对象房地产重置价格，扣除折旧，以此估算估价对象价值的方法。
成本法的基本公式为：
房地产价值= 房地产重置成本 – 建筑物折旧
本次测算具体公式为：
房地产价值= 土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润-建筑物折旧
（6）出具房地产估价报告