广州******有限公司拟出租房地产涉及位于广州市南沙区黄阁镇****路**号可出租面积合计为****㎡的商业用途房地产租金市场价值的资产评估报告

报告书名称：广州******有限公司拟出租房地产涉及位于广州市南沙区黄阁镇****路**号可出租面积合计为****㎡的商业用途房地产租金市场价值的资产评估报告

经济行为：根据《******集团有限公司****董事会、总经理办公联席会议纪要》（〔2023〕****号）显示，广州******有限公司拟将位于广州市南沙区黄阁镇****路**号商业用途房地产进行出租。

委托人：广州******有限公司

价值分析目的：为委托人提供拟出租房地产的租金市场价值参考依据。

价值分析对象：房地产租金

评估基准日：2023年05月08日

价值分析范围：位于广州市南沙区黄阁镇****路**号、可出租面积合计为****㎡的商业用途房地产，包括房屋建筑物及合理分摊的土地使用权、附属于房屋建筑物且不可分割的装修、供水、供电、消防等设施，不包括动产、债权债务、特许经营权等其它财产和权益。详见《资产评估申报明细表》。

评估方法：市场法、收益法

价值类型：市场价值

评估实施程序：
（1）前期准备阶段
广州业勤派出项目负责人与广州******有限公司联系，了解委托人的评估目的（需求)，根据本次评估的目的，协助委托人确定委托评估房地产租金的评估范围以及本次评估需要的资料清单；并签订《资产评估委托合同书》。
1）评估目的（客户需要）
出租房地产
2）评估对象及评估范围
评估对象为房地产租金，评估范围为位于广州市南沙区黄阁镇****路**号、可出租面积合计为****㎡的商业用途房地产，包括房屋建筑物及合理分摊的土地使用权、附属于房屋建筑物且不可分割的装修、供水、供电、消防等设施，不包括动产、债权债务、特许经营权等其它财产和权益。详见《资产评估申报明细表》。
3）资料清单
A.评估对象涉及的主要权属证明资料（复印件）
B.《资产评估委托合同书》
C.委托评估清单
D.《出租方案》
E.经济行为批文
F.委托人营业执照
经与委托人确认，评估对象的租赁条件详见如下：
①租赁期限：3年；
②可出租面积：可出租面积合计为300㎡，其中一楼出租面积为250㎡、二楼出租面积为50㎡，评估对象按现状整体出租；
③用途：评估对象证载用途为非住宅，出租用途为商业；
④年租金递增：不递增；
⑤租赁价格为含税价，租赁双方税费各付；
⑥管理费、水电费等相关费用由承租方承担；
⑦统一以人民币为交易币种；
⑧承租方不得经营可能干扰周边住户正常办公、造成不良影响的行业（如环境污染、噪音扰民等)，禁止用于经营易燃易爆有毒危险品等行业，禁止从事法律法规明令禁止的行业；
⑨承租方承担中标后物业的清理、装修、维护等费用。承租方必须建筑物进行装修改造前，施工前将装修改造方案报请委托人同意后，如施工项目需要办理报建的，还应向政府有关部门办理相应的报建审批手续后方可进行施工。施工完成后需聘请房屋安全鉴定公司对物业进行安全鉴定，鉴定合格后方可使用。
（2）资产清查核实和现场勘察阶段：
项目小组人员**于2023年05月08日赴资产所在地进行现场勘查，听取有关人员对本次评估涉及的相关资产历史和现状的介绍，了解评估对象的基本情况，查勘评估对象的地理位置、实物状况、区位状况等，并对事先收集的有关评估对象资料进行核实，同时收集补充评估所需的其他资料，以及对评估对象进行拍照并填写现场勘查记录等。
资产评估师已对评估对象所涉及资产从其可见实体外部进行勘察，并尽职对其内部存在问题进行了解，但未对相关资产的技术数据、技术状态、结构、附属物等组织专项技术检测。
租金参考价为该区域均价，考虑房屋实际状况为无窗及无采光，价格根据房屋实际状况进行修正。
（3）评定估算
1、根据委估资产的实际状况和特点，选择制定具体的评估方法；
2、查阅委估资产的产权证明文件、对产权持有单位提供的权属资料进行查验； 
3、收集价格信息资料，开展市场调研询价工作。 
4、对各项委估资产进行数据处理，分项评定估算，并初步汇算出评估价值。
（4）评估汇总阶段
根据各专业评估小组对各类资产评估的初步结果，进行汇总分析，检查并确认有无错、漏、重评的情况，对评估结果进行必要的调整、修改和完善。
（5）提交报告阶段
评估小组组织讨论并分析评估结果，撰写评估报告，与委托人就评估结果交换意见，在全面考虑有关意见后，按评估机构内部资产评估报告三审制度和程序对报告进行组织审查，汇集工作底稿。最后，向委托人提交《资产评估报告》。