广东******物业有限公司拟出租房地产涉及的位于站前横路**号**铺等共6处181.58㎡房地产首年月租金市场价值的资产评估报告

报告书名称：广东******物业有限公司拟出租房地产涉及的位于站前横路**号**铺等共6处181.58㎡房地产首年月租金市场价值的资产评估报告

经济行为：根据《***董事会会议纪要》显示，董事会同意对目前空置及2022年年底租赁合同到期的经营性物业资产进行租赁价格评估，广东******物业有限公司拟对位于站前横路**号**铺等共6处181.58㎡房地产进行公开招租，故委托评估机构评估市场租金价值，以作为租赁的参考依据。

委托人：广东******物业有限公司

价值分析目的：为委托人提供拟出租房地产的租金市场价值参考依据。

价值分析对象：房地产租金

评估基准日：2023年02月13日

价值分析范围： 评估对象为房地产租金，评估范围为位于站前横路**号**铺等共6处181.58㎡房地产，包括房屋建筑物及合理分摊的土地使用权、附属于房屋建筑物且不可分割的装修、供水、供电、消防等设施，不包括债权债务、特许经营权等其它财产和权益。

评估方法：市场法、收益法

价值类型：市场价值

评估实施程序：

 广州业勤派出项目负责人与广东******物业有限公司联系，了解委托人的评估目的（需求)，根据本次评估的目的，协助委托人确定委托评估房地产租金的评估范围以及本次评估需要的资料清单；并签订《资产评估委托合同书》。
（1）评估目的（客户需要）
出租房地产

（2）评估对象及评估范围
评估对象为房地产租金，评估范围为位于站前横路**号**铺等共6处181.58㎡房地产，包括房屋建筑物及合理分摊的土地使用权、附属于房屋建筑物且不可分割的装修、供水、供电、消防等设施，不包括债权债务、特许经营权等其它财产和权益。

（3）资料清单
A.评估对象涉及的主要权属证明资料（复印件）
B.《资产评估委托合同书》
C.委托评估清单
D.《出租方案》
E.经济行为批文
F.委托人营业执照

（4）现场调查、资料收集与分析：
项目小组人员**于2023年02月13日赴资产所在地进行现场勘察，听取有关人员对本次评估涉及的相关资产历史和现状的介绍，了解评估对象的基本情况，查勘评估对象的地理位置、实物状况、区位状况等，并对事先收集的有关评估对象资料进行核实，同时收集补充评估所需的其他资料，以及对评估对象进行拍照并填写现场勘察记录等。
评估人员还根据本评估项目的特点及有关准则要求，进行了市场调查，收集了有关的价格、市场信息及相关经济技术指标等资料。
本次报告为追溯性报告，无法通过现场勘察获知评估基准日时评估对象的实物状况，本次评估假设评估对象于各评估基准日时的房地产布局、面积、周边道路交通条件等房地产状况与现场勘察日时一致，设备设施条件与现场勘察日时基本一致，且能正常使用。

由于评估对象的实物状况、周边区位状况均会对其租金产生影响，本次评估结论在上述假设前提下成立。若评估对象于各评估基准日的实际状况于上述设定存在较大差异，评估结论应相应调整。特提醒报告使用者注意。
经与委托人确认，评估对象的租赁条件详见如下：
①按现状出租，各项出租用途如上表所示。

评估对象属于站前街道商铺，该区域不予办理或续期临时经营场地使用证明的业态包括：美容美发；旅业；网吧；物流；加工；制造；机电维修或者机动车维修；易燃易爆物品销售；餐饮；茶艺；酒吧；赌博娱乐；电子游戏；放映场；桑拿；沐足；洗浴；存储；废品回收等影响环境和居民生活的经营活动。
②租赁期不超过5年，评估假设合同期内每年租金不递增，评估价值为首年租金；
③房地产历史租赁收取租金及综合管理费。本次评估价值内涵为租金和综合管理费合计数；
④租金按月支付；租赁保证金按月租金的2倍缴交；
⑤租赁价格不含增值税，实际租赁时增值税由承租方支出，其余税种租赁双方税费各付；
⑥房屋装修、修缮费用及使用房屋产生的费用（包括但不限于水、电、煤气、有线电视、电话费等）由承租方承担；
⑦各项房地产分别出租；
⑧统一以人民币为交易币种。

（5）评定估算
根据委估资产的特点，制定具体的评估技术方案；对委估资产市场资料进行数据处理，运用科学方案进行测算。

（6）出具评估报告