******实业有限公司拟进行股权转让事宜涉及肇庆****房地产有限公司股东全部权益价值资产评估报告书

资产评估业务名称：******实业有限公司拟进行股权转让事宜涉及肇庆****房地产有限公司股东全部权益价值资产评估报告书

国民经济行业分类：股权转让

报告文号：业评资字[2023]第****号

经济行为：根据****集团相关经济行为批复（具体批文见报告附件），******实业有限公司拟转让其持有的肇庆****房地产有限公司的股权。

评估目的 简述：股权转让
本次评估受******实业有限公司的委托，确定肇庆****房地产有限公司股东全部权益价值于评估基准日的市场价值，为******实业有限公司拟股权转让提供价值参考依据。

评估基准日：2023年03月31日

评估对象：评估对象为肇庆****房地产有限公司股东全部权益价值。

评估范围：评估范围为肇庆****房地产有限公司评估基准日资产负债表所列示的各项资产、负债。

价值类型：市场价值

评估方法：
1、对于市场法的应用分析
市场法是以现实市场上的参照物来评价评估对象的现行公平市场价值，它具有评估角度和评估途径直接、评估过程直观、评估数据直接取材于市场、评估结果说服力强的特点。但由于在国内流通市场上难于找到在整体规模、资产结构、现金流、增长潜力和风险等方面与评估对象相类似的、足够的交易案例，故本次评估不具备市场法评估条件。
2、对于收益法的应用分析
由于被评估单位现已开发的“****中心一期”项目和计划开发的“****中心二期”项目，具有详细的未来新业务开展实施方案和相配套的建设、市场开拓、经营管理等计划，在现有经营管理模式下，被评估资产在可见未来具有可持续获取收益的能力，其相关的收入、成本、费用，以及投资计划、经营风险等因素可以进行预测并用货币来量化，即评估对象未来年度的收益与风险可以可靠地估计，而且，其预期获利年限也可以被合理预测，故可以采用收益法评估。
3、对于资产基础法的应用分析
本次评估是在假设待估企业持续经营前提进行，被评估单位管理有序，会计核算健全，企业的各项资产、负债资料齐备，不仅可根据财务资料和构建资料等确定资产数量，还可通过现场勘查核实其使用状况及数量记录真实性。经清查后，被评估单位资产构成清晰，可以从公开市场获取评估资产现行市场价值所需的相关信息，满足采用资产基础法评估的要求。
因此，本次评估可从成本取得途径的角度采用资产基础法进行评估。
综上所述，本次评估采用资产基础法及收益法进行评估。
采用资产基础法评估企业价值：
采用资产基础法评估待估企业价值，即对评估基准日企业所拥有的各项资产，包括所有有形资产、无形资产根据各自具体情况选用适当的具体评估方法分别评估其市场价值并加总，然后扣除评估基准日企业实际承担的各项负债的市场价值之和，从而得出待估企业的市场价值。
采用收益法评估企业价值：
采用收益法评估企业价值，即资产评估师在充分分析被评估单位的资本结构、经营状况、历史业绩、发展前景，考虑宏观和区域经济因素、所在行业现状与发展前景对企业价值的影响，对委托人或者相关当事方提供的企业未来收益预测进行必要的分析、判断和调整，在考虑未来各种可能性及其影响的基础上合理确定评估假设，形成未来收益预测，并将其资本化或通过适当的折现率折算为现值并加总，以此来确定被评估单位的企业价值。

企业资产评估核心作用：
一、是什么
企业价值评估，是指注册资产评估师对评估基准日特定目的下企业整体价值、股东全部权益价值或部分权益价值进行分析、估算并发表专业意见并撰写报告书的行为和过程。是将一个企业作为一个有机整体，依据其拥有或占有的全部资产状况和整体获利能力，充分考虑影响企业获利能力的各种因素，结合企业所处的宏观经济环境及行业背景，对企业整体公允市场价值进行的综合性评估。企业价值评估的一般对象是企业整体的经济价值。

二、为什么（目的）
企业价值评估的目的：适用于设立公司、企业改制、股票发行上市、股权转让、企业兼并、收购或分立、联营、组建集团、中外合作、合资、租赁、承包、融资、抵押贷款、法律诉讼、破产清算等目的整体资产评估、企业价值评估。
通过对企业价值的评估，了解和发现企业的价值，有利于做出科学的投资、融资决策，企业发展规划。

三、怎么办（程序）
1. 现场考察，了解管理状况，经营情况，市场情况；
2.委托合同签定，明确评估目的、对象、评估基准日及客户的各项要求；
3.提供清单，收集资料，共同制作。从法律、经济、技术及其获利能力等方面，确定评估对象的定性、定量资料；
4.社会及市场调研、检索资料、分析有关市场需求、价格信息、技术指标、经济指标、国家政策、行业动态等；
5.起草报告，实行内部三级审核制度；
6.征求意见、完善报告，项目移交。