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广州市**集团有限公司因财务报告目的拟以公允价值计量投资性房地产涉及位于白云区同嘉路号等共111项房地产公允价值资产评估报告

类型：单项资产评估发布时间：2025-02-24 10:17:32 分享：

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详细内容

报告书名称：广州市******集团有限公司因财务报告目的拟以公允价值计量投资性房地产涉及位于白云区同嘉路****号等共111项房地产公允价值资产评估报告

委托人：广州市******集团有限公司

类型：单项资产

评估目的：为委托人因财务报告目的拟以公允价值计量投资性房地产提供委估资产公允价值参考依据。

价值类型：公允价值

评估基准日：2024年11月31日

经济行为/客户需求：广州市******集团有限公司因财务报告目的拟对账面投资性房地产进行公允价值计量，故委托评估机构对拟以公允价值计量投资性房地产涉及的位于白云区同嘉路****号等共111项房地产公允价值进行评估。

评估对象及范围：本次资产评估的评估对象为投资性房地产，评估范围为位于白云区同嘉路****号等共111项房地产，具体范围包括房屋建筑物及其合理分摊的土地使用权、附属于房屋建筑物且不可分割的装修、供水、供电、消防等设施价值，但不包括其室内动产、债权债务、特许经营权等其它财产和权益。

评估对象及评估范围与经济行为所涉及的评估对象和评估范围为一致。详见委托人提供的《资产评估清查明细表》。

评估实施程序：广州业勤派出项目负责人与广州市******集团有限公司联系，了解委托人的评估目的（需求)，根据本次评估目的，协助委托方确定委托评估范围以及本次评估需要的资料清单；并签订《评估委托合同书》。

（1）评估目的（客户需要）

为委托人因财务报告目的拟以公允价值计量投资性房地产提供委估资产公允价值参考依据。

（2）评估对象及范围

本次资产评估的评估对象为投资性房地产，评估范围为位于白云区同嘉路****号等共111项房地产，具体范围包括房屋建筑物及其合理分摊的土地使用权、附属于房屋建筑物且不可分割的装修、供水、供电、消防等设施价值，但不包括其室内动产、债权债务、特许经营权等其它财产和权益。资产概况如下表：

序号资产名称数量（项）面积（㎡） 2023年12月31日账面价值（元）

1 土地 9 34,389.4320 ****

2 房屋建筑物 18 14,259.1411 ****

3 房地产 84 24,698.4098 ****

合计 111 73,346.9829

评估对象及评估范围与经济行为所涉及的评估对象和评估范围为一致。详见委托人提供的《资产评估清查明细表》。

（3）资料清单

1、《房地产权证》、《不动产权证》、《国有土地证》。

2、委托人提供的其他资料：资产评估清查明细表、产权持有者出具的承诺函。

3、待估房地产最新一期的租赁合同。

（4）现场调查、资料收集与分析：

2024年12月12日本公司评估人员评估人员在委托人工作人员带领下进行现场勘察，对本次待评估设备就外表、功能进行现场勘查，填写设备现场勘查表。

在委托人相关工作人员带领下，对被评估单位申报资产进行盘点和现场勘察，对其提供的资料进行验证，同时对可能影响资产评估重大事项进行调查了解，并针对不同资产的性质、特点，采取不同的勘查方法，核实资产数量、使用状态、产权及其他影响评估作价的重要因素。

（5）评定估算

根据《资产评估基本准则》、《资产评估执业准则--资产评估报告》、《资产评估执业准则——资产评估方法》，资产评估基本的评估方法有三种：市场法、收益法和成本法，根据国家关于资产评估的有关法规，遵循独立、客观、公正和科学的原则及其他一般公认的评估原则，我们对委托评估范围内资产进行了必要的核查及技术调查，实施了我们认为必要的其他程序，在此基础上，分别对资产市场法、收益法、成本法三种评估方法的适用性进行了分析判断（对市场法、收益法、成本法的分析判断情况见下段论述）。本次结合评估对象的具体特点及评估目的等，确定选用市场法、成本法进行估价。

1、市场法适用性分析

对于住宅、商业、办公、车位房地产和土地使用权，周边房地产市场活跃度较高，同类型物业在二手交易市场上较为常见，可比案例较容易取得，且可比性较强。此次为财务报告目的评估，根据《以财务报告为目的的评估指南》，选择评估方法时应当与前期采用的评估方法保持一致。经查阅前期评估报告“业评资字[2024]第******号”，住宅、商业、办公、车位房地产和土地使用权的评估方法采用市场法，因此本次采用市场法进行估价测算。

2、收益法适用性分析

对于住宅、商业、办公、车位房地产和土地使用权，所在区域存在一定数量物业以出租方式使用，租赁实例可以搜集到，市场租金价格较为透明。此次为财务报告目的评估，根据《以财务报告为目的的评估指南》，选择评估方法时应当与前期采用的评估方法保持一致。经查阅前期评估报告“业评资字[2024]第******号”，住宅、商业、办公、车位房地产和土地使用权的评估方法采用收益法，因此本次采用收益法进行估价测算。

3、成本法适用性分析

对于单纯的房屋建筑物，目前房地产开发成本数据较为公开透明，广联达、政府造价网站以及其他各类网站均能查询同类物业建造成本，利息、利润以及各类费用均有较为公开渠道获知。基于上述分析，房屋建筑物采用成本法进行测算。

对于住宅、商业、办公、车位房地产和土地使用权，周边交易或租赁成交案例较为活跃，成本法不适宜作为首选的评估方法。

4、假设开发法适用性分析

评估对象为建成后的房地产，不具有开发或再开发的潜力，不宜采用假设开发法。

综上所述，本次评估住宅、商业、办公、车位房地产和土地使用权采用市场法和收益法进行测算；房屋建筑物采用成本法进行测算。

（6）出具评估报告

现场勘察图