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湖南置业有限公司拟进行股权转让涉及的长沙咨询有限公司的股东全部权益价值的资产评估报告

类型：单项资产评估发布时间：2024-08-08 11:28:49 分享：

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详细内容

资产评估业务名称：湖南******置业有限公司拟进行股权转让涉及的长沙******咨询有限公司的股东全部权益价值的资产评估报告

企业评估类型：股东全部权益价值

国民经济行业分类：股权转让

报告文号：业评资字[2024]第****号

经济行为：根据《关于*****申请通过进场交易转让北京****公司及长沙****公司100%股权及债权的批复文件》（****字〔2024〕**号），为提高湖南*******置业有限公司资产周转率，盘活存量商业资产，******控股集团股份有限公司拟与建信不动产基金共同设立**公司（股权比例3：7），承债式收购长沙******广场A1、A4栋房屋商业资产。委托方需通过进场交易转让长沙****公司100%股权，故对长沙******咨询有限公司的股东全部权益价值进行资产评估。

评估目的：简述：股权转让

就湖南******置业有限公司股权转让事项，为湖南*******置业有限公司提供长沙******咨询有限公司的股东全部权益价值市场价值的参考依据。

评估基准日：2023年12月31日

评估对象及评估范围：评估对象为长沙******咨询有限公司的股东全部权益价值。

评估范围为长沙******咨询有限公司截至2023年12月31日的全部资产和负债，本次评估依据北京****会计师事务所(普通合伙)）出具的****审字【2024】第****号和被评估单位填报的资产评估清查申报表确认评估范围。

价值类型：市场价值

评估方法：资产基础法、收益法

1、资产基础法是以在评估基准日重新建造一个与被评估单位相同的企业或独立获利实体所需的投资额作为判断整体资产价值的依据。采用资产基础法评估待估企业价值，即对评估基准日企业所拥有的各项资产，包括所有有形资产、无形资产根据各自具体情况选用适当的具体评估方法分别评估其市场价值并加总，然后扣除评估基准日企业实际承担的各项负债的市场价值之和，从而得出待估企业的市场价值。

各类资产及负债市场价值的具体评估方法说明如下：

货币资金：货币资金包括银行存款，通过核实银行对账单等，以核实后的价值确定评估值。其中外币按评估基准日人民银行公布外币中间价折算为人民币确定其价值。

建（构）筑物类资产：包括投资性房地产。核实工作主要包括收集房地产权属证明文件、施工许可证、建造图纸、预算（结算）书等资料，根据建（构）筑物类资产评估申报明细表进行现场勘察，核对建（构）筑物名称、地点、数量、建筑规模（面积、层数）、结构、购建日期、装修和设施等基本信息；听取管理人员、工程人员介绍建（构）筑物购建和使用的历史情况；了解其工作环境、维护与保养等使用情况，估计完损程度和预计使用年限等成新状况，填写典型房屋建筑物的现场调查表。

根据《资产评估执业准则-资产评估报告》、《资产评估执业准则-不动产》等评估准则依据，参考《房地产估价规范》（GB/T 50291-2015），建（构）筑物（房地产）的评估方法有市场法、收益法和成本法三种基本方法，以及假设开发法等衍生方法。资产评估师在进行评估工作中应根据被评估资产的不同特点选择不同的评估方法。

待估资产所在地区房地产市场体量较大，租赁市场交易活跃，同类物业出租率高，交易案例容易获取，与待估资产具有相关性和替代性，房地产未来收益（租金）可以预测，本次评估可以采用收益法。

收益法是根据待估资产的预期收益来求取资产价值的方法，具体为预测待估待估资产的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来各预测期收益折现到评估基准日后累加。

收益法评估房地产有如下步骤：

1）确定房地产的经济寿命期；

2）采用适当的方法，分析确定经济寿命期内房地产收益（租金）；

3）采用适当折现率将收入现金流折成现值。折现率应考虑相应的形成该现金流的风险因素和资金时间价值等因素；

4）将经济寿命期内现金流现值相加，确定房地产的评估价值。

计算公式为：

P：待估资产的价值

Ri：未来第t年预期收益额

r：折现率

n：资产经济寿命

其他资产：对递延所得税资产，本次评估通过核实有关资料，查阅账务记录，证实资产的真实性、完整性。在核实无误的基础上，考虑资产的受益年限及对公司持续经营的贡献，评估资产价值。

对企业负债的评估，主要是进行审查核实，评估人员对相关的文件、合同、账本及相关凭证进行核实，确认其真实性后，以核实后的账面值或根据其实际应承担的负债确定评估值。

2、收益法常用的具体方法包括股利折现法和现金流量折现法

股利折现法是将预期股利进行折现以确定评估对象价值的具体方法，通常适用于缺乏控制权的股东部分权益价值的评估。现金流量折现法通常包括企业自由现金流折现模型和股权自由现金流折现模型，并根据企业未来经营模式、资本结构、资产使用状况以及未来收益的发展趋势等，恰当选择现金流折现模型。

本次评估需测算被评估单位的股东全部权益价值，因此采用收益法中的现金流量折现法，股东全部权益价值由正常经营活动中产生的经营性资产价值和与正常经营活动无关的非经营性资产价值构成，对于经营性资产价值的确定选用企业自由现金流折现模型，即以未来若干年度内的企业自由现金流量作为依据，采用适当折现率折现后加总计算得出。计算模型如下：

收益法常用的具体方法包括股利折现法和现金流量折现法。股利折现法是将预期股利进行折现以确定评估对象价值的具体方法，通常适用于缺乏控制权的股东部分权益价值的评估。现金流量折现法通常包括企业自由现金流折现模型和股权自由现金流折现模型，并根据企业未来经营模式、资本结构、资产使用状况以及未来收益的发展趋势等，恰当选择现金流折现模型。

E：股东全部权益价值；

P：经营性资产价值；

ΣCi：溢余性或非经营性资产（负债）的价值。

D：付息债务价值

Fi：未来第i年的预期收益；

ri：未来第i年的折现率；

n：评估对象的未来持续经营期。

本次收益法评估是在企业持续经营的前提下做出的，长沙******咨询有限公司所持有的位于长沙市芙蓉区***路**号****苑A1、A4号楼物业使用期限至**年**月**日，之后收益情况暂无法预估，故本次评估采用有限年期作为收益期。预测期为2023年12月31日至**年**月**日。

本次评估，使用企业自由现金流量作为评估对象经营资产的收益指标，其基本公式为：

企业的自由现金流量=净利润+折旧摊销-资本性支出-营运资金追加+税后利息

按照收益额与折现率口径一致的原则，本次评估收益额口径为企业自由现金流量，则折现率选取加权平均资本成本(WACC)。WACC模型可用下列数学公式表示

其中：

Re：权益资本成本；

Rd：债务资本成本；

D：债务的市场价值；

E：权益的市场价值；

T：企业所得税率；

其中：

：长期国债期望回报率

：贝塔系数

：股权市场超额风险收益率

：特别风险溢价

2、溢余性或非经营性资产（负债）

溢余资产是指评估基准日超过企业生产经营所需，评估基准日后权益自由现金流量预测不涉及的资产。非经营性资产、负债是指与被评估单位生产经营无关的，评估基准日后权益自由现金流量预测不涉及的资产与负债。

企业资产评估核心作用

（固定模块）一、是什么

企业价值评估，是指注册资产评估师对评估基准日特定目的下企业整体价值、股东全部权益价值或部分权益价值进行分析、估算并发表专业意见并撰写报告书的行为和过程。是将一个企业作为一个有机整体，依据其拥有或占有的全部资产状况和整体获利能力，充分考虑影响企业获利能力的各种因素，结合企业所处的宏观经济环境及行业背景，对企业整体公允市场价值进行的综合性评估。企业价值评估的一般对象是企业整体的经济价值。

二、为什么（目的）

企业价值评估的目的：适用于设立公司、企业改制、股票发行上市、股权转让、企业兼并、收购或分立、联营、组建集团、中外合作、合资、租赁、承包、融资、抵押贷款、法律诉讼、破产清算等目的整体资产评估、企业价值评估。

通过对企业价值的评估，了解和发现企业的价值，有利于做出科学的投资、融资决策，企业发展规划。

三、怎么办（程序）

1. 现场考察，了解管理状况，经营情况，市场情况；

2.委托合同签定，明确评估目的、对象、评估基准日及客户的各项要求；

3.提供清单，收集资料，共同制作。从法律、经济、技术及其获利能力等方面，确定评估对象的定性、定量资料；

4.社会及市场调研、检索资料、分析有关市场需求、价格信息、技术指标、经济指标、国家政策、行业动态等；

5.起草报告，实行内部三级审核制度；

6.征求意见、完善报告，项目移交。

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