广州****投资有限公司拟出让广告位置使用权涉及位于广州开发区**大道**号共671.9892㎡外立面广告位、户外LED广告屏的广告位置使用权市场价值的资产评估报告

评估实施程序：

广州业勤派出项目负责人与广州****投资有限公司联系，了解委托人的评估目的（需求)，根据本次评估目的，协助委托方确定委托评估范围以及本次评估需要的资料清单；并签订《评估委托合同书》。
（1）评估目的（客户需要）
为委托人拟出让的户外广告位置使用权的市场价值提供参考依据。
（2）评估对象及范围
本次资产评估的评估对象为含广告发布设施的广告位置使用权，评估范围为位于广州开发区**大道**号共671.9892㎡外立面广告位、户外LED广告屏，共10幅。详见《委托评估清单》。经委托人与城市管理主管部门确认，本次待出让的广告位置设置的灯箱及LED屏符合《黄埔区户外广告设置实施方案》的规定。
经委托人确认，评估对象的出让条件如下：
①出让期限：本次出租期限为2023年7月1日至2025年12月31日，共2.5年，无免租期；
②出让面积：合计为671.9892㎡，其中外立面广告牌9幅，户外LED大屏1幅（东、北两面连接呈L型），评估对象按现状整体出租；
③用途：户外广告位；
④递增率：价格均从第二年（2024年1月1日）起每年在上一年度基础上递增5%；
⑤出让价格为含税价（增值税），出让双方税费各付；
⑥广告位灯箱及LED屏的设备维护费、管理费、电费等相关费用由受让方承担；
⑦统一以人民币为交易币种。
（3）资料清单
1.评估清查明细表
2.委托人营业执照
3.委托评估清单
4.不动产权证资料
5.经济行为文件
6.出让方案
（4）现场调查、资料收集与分析：
1、评估人员辅导产权持有者进行资产清查、申报评估资产明细表等评估资料的收集整理；
2、项目小组赴所现场进行现场勘察，听取有关人员对本次评估涉及的相关资产历史和现状的介绍，了解评估对象的基本情况，清查时间为2023年05月09日；
3、现场对评估对象进行了解，做好并完善记录、拍照。 
（5）评定估算
资产评估的基本方法：
根据《资产评估基本准则》《资产评估执业准则-资产评估报告》《资产评估执业准则-资产评估方法》，资产评估基本的评估方法有三种：市场法、收益法和成本法，衍生方法与评估对象、评估目的相关，如剩余法、基准地价系数修正法等。根据国家关于资产评估的有关法规，遵循独立、客观、公正和科学的原则及其他一般公认的评估原则，我们对委托评估范围内资产进行了必要的核查及技术调查，实施了我们认为必要的其他程序，在此基础上，分别对资产市场法、收益法、成本法、剩余法四种评估方法的适用性进行了分析判断（对市场法、收益法、成本法的分析判断情况见下段论述）：
1、市场法
市场法也称比较法、市场比较法，是指通过将评估对象与可比参照物进行比较，以可比参照物的市场价格为基础确定评估对象价值的评估方法的总称。
资产评估专业人员选择和使用市场法时应当考虑市场法应用的前提条件：
（1）评估对象的可比参照物具有公开的市场，以及活跃的交易；
（2）有关交易的必要信息可以获得。
基本公式：
待估对象比准价格＝可比实例价格×交易日期修正系数×交易情况修正系数×区域状况修正系数×权益状况修正系数×实物状况修正系数
市场法应用在评估租金上，能选择的比较实例应为用于出租的比较实例。通过对比较实例租金作情况、期日、区域和个别因素修正后，得出评估租金。所选择的可比实例应与评估对象在租赁合同(如租期长短、付款方式、责任)等契约内容具有一致性或相似性。
2、收益法
收益法是指通过将被评估资产预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路。收益法适用于评估有获利能力的资产。应用收益法必须具备的基本前提：被评估对象的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量；资产拥有者获得预期收益所承担的风险可以预测并可用货币衡量；被评估对象的预期获利年限可以预测。
收益法应用在评估租金上，又称之为倒算法，就是求出评估时委估广告牌的基础价格，乘以期待利率，然后加上其它费用，如租赁合同规定的管理费、保险费、税费,从而得到评估租金的方法。应用这种方法时，需先知道委估广告牌的价格，在确定其资本化率后，可以求出纯租金，然后加上出租时所发生的费用，一般包括维修费、管理费、保险费、税金、利息、空置损失等，如果是委托经营，还应包括经营者利润。资产评估专业人员选择和使用收益倒算法时应当考虑收益法应用的前提条件：
（1）评估对象的未来收益可以合理预期并用货币计量；
（2）预期收益所对应的风险能够度量；
（3）收益期限能够确定或者合理预期。
3、成本法
成本法是指按照重建或者重置被评估对象的思路，将重建或者重置成本作为确定评估对象价值的基础，扣除相关贬值，以此确定评估对象价值的评估方法的总称。
成本法包括多种具体方法。例如，复原重置成本法、更新重置成本法、成本加和法（也称资产基础法）等。
资产评估专业人员选择和使用成本法时应当考虑成本法应用的前提条件：
（1）评估对象能正常使用或者在用；
（2）评估对象能够通过重置途径获得；
（3）评估对象的重置成本以及相关贬值能够合理估算。
成本法应用在评估租金上，又称因素构成法，是根据广告牌租金的构成因素实际测算各因素费用，相加后求出试算租金。然后根据广告牌的位置、媒体形式、人流量、可视距离、受众情况等进行修正，求出广告牌租金的一种方法。当没有足够的与委估广告牌相类似的租金资料可利用时，这是一种切实可行的方法。通常租金由下列7项因素构成,即折旧费、维修费、管理费、利息、保险费、利润、税金。
4、剩余法
广告位置使用权的剩余法，即通过模拟广告公司经营，将广告公司经营广告牌收入扣减对外招租过程中所涉及的费用（如广告牌制作费、保险费、清洁费、维护费、管理费、销售费、税费等费用及利润后）。
评估对象的广告位设备（灯箱、LED屏）已制作完成，可投放广告，清洁费及维护费用由受让方承担。本次通过估算位置使用权受让方利用该户外广告位创造的预期收入，扣减工资成本、其他广告经营的合理成本、管理费用、营业费用，再剥离广告牌经营管理带来的合理利润及税金后，得出广告牌使用权的出让市场价值。
公式为：出让价值＝委估广告位置使用权的经营收入(含税)－运营成本－承租经营者利润－经营税费-企业所得税。
（二）评估方法的选取
1、市场法适用性分析
本次评估对象为广告牌租金，根据评估人员调查了解，目前所在区域存在较多广告牌出租情况，可比案例较多，且与评估对象经济水平较为接近，评估对象所处环境较为接近，其广告牌出租租金水平也具有可比性，故本次评估可采用市场法进行评估测算。
2、收益法适用性分析
由于市场上多为一定年期的广告牌出让价格，难以确定户外广告牌的价值，且预测所在位置发布广告所带来的未来预期收益及预期收益所承担的风险存在一定难度，不满足采用收益法的应用前提，故本次评估不采用收益法对评估对象进行评估。
3、成本法适用性分析
本次评估对象为广告牌租赁的租金，由于广告位的租金取决于其市场供求关系，而非花费的成本，广告位成本的增加不一定能增加其租赁价值，故不适宜采用成本法进行评估。
4、剩余法的适用性分析
市场上可以搜集一定的相同或者相近位置的户外广告牌的广告发布案例，根据评估对象周边区域广告牌历史经营数据可确定挂刊率、执行价与刊例价的差异率，广告位经营管理费可通过同行水平确定，故适宜采用剩余法进行评估。
综上所述，本次评估广告位采用市场法、剩余法进行测算。
（6）出具评估报告